別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 瀬戸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 9-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎   TEL.

鑑定評価額 272,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市暁町３番１２２外 ②地積 　(㎡) 8,745   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 工場兼事務所 中規模工場が建ち並 ぶ内陸工業地域 西12m市道、北側道 水道、ガス 尾張瀬戸 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅北方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業団地として整然と区画された内陸型工業団地であり、特別の変動要因は見当たらない。熟成した工業地域で あり、コロナ禍が継続しているものの需要は相応に認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾張地域、西三河地域の工業地域を主とする。主たる需要者の属性は、愛知県内で製造業・物流業等を 営む企業である。コロナ禍が継続しているなか、同一需給圏における中心産業である自動車関連産業等の製造業の業績 への影響の懸念も続くが、特段の影響はみられない。近隣地域は、穴田・暁工業団地内に存し、一定の需要が見込まれ 、画地規模等によって取引総額は異なるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は瀬戸市北部の工業団地で、自己業務目的を主とし、規模が大きく賃貸市場は未成熟で賃貸想定は現実的では ないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により求めており、市場 の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,800 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [193.8] [101.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が継続している状況の中、地域経済 の中長期的な見通しに若干明るい兆しがみら れ、二極化の下ではあるものの、改善傾向が 散見される。 内陸型工業団地であり、相応の規模の工場用 地の供給はほぼ認められないこともあり、地 価の堅調さが継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +96.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％