別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 瀬戸 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 3-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小林　純   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 瀬戸市東明町２９番 ②地積(㎡) 1,157  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 不整形 1:2.5 原野 農地の中に一般住宅等が見られる地域 尾張瀬戸 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   40 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 農地（畑） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路なし 交通 施設 尾張瀬戸駅東方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の 　将来予測 郊外の生活利便性が劣るエリアの宅地見込地地域であるが、周辺幹線道路の整備等に相まって、限定的に宅地化 が進行していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中・小規模の住宅用素地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      6,540 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市を中心に周辺市町を含めた宅地見込地地域により形成されている。需要者は、地元不動産開発業者 が中心になるものと想定される。瀬戸市における人口の微減傾向や高齢化率の上昇等を背景に、駅から離れた郊外の利 便性が劣る宅地の需要は総じて弱含みが続いており、これを受け宅地見込地に対する需要も底値安定的な様相となって いる。地価水準は造成の難易度や有効宅地化率等により様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、複数の取引事例から求められ、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。控除法による価格は、 住宅地の開発を想定し、開発業者の投資採算性に着目して求められた価格であるが、試算過程において想定要因を多く 含むため相対的に信頼性がやや劣る点は否めない。よって、本件では市場の取引価格から求めた比準価格を重視し、控 除法による価格を参酌して、同一需給圏内の広域的な価格検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナが新たな段階に進むなか、この１年間 、経済情勢は緩やかに回復しており、瀬戸市の不動 産市場は総じて落ち着きを取り戻している。 駅から離れた郊外に位置する地域であるものの、周 辺では宅地開発による宅地供給が行われており、需 要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他