別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 瀬戸 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -38 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小林　純   TEL.

鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市塩草町１１番１３１ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 尾張瀬戸 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅南東方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸市郊外の住宅地域であるが、供給処理施設及び周辺幹線道路の整備が行われ、生活利便性の向上が見られる 。ウィズコロナの不動産市場は落ち着きを取り戻しており、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市内の鉄道沿線からやや外れた郊外の住宅地域を中心に形成されている。需要者は、市内の地元居 住者が中心になるものと想定される。近隣地域は、市中心部からやや離れているものの、居住環境が比較的良好でイン フラ整備が進む住宅地域であり、一般的要因のもと需要は安定を取り戻している。市場の価格中心帯は、対象標準地の 規模で５００～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用と した。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較 の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討を も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [105.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナが新たな段階に進むなか、この １年間、経済情勢は緩やかに回復しており、 瀬戸市の不動産市場は総じて落ち着きを取り 戻している。 瀬戸市郊外の居住環境が比較的良好な住宅地 域であり、一般的要因のもと需要は安定を取 り戻している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％