別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 瀬戸 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -37 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　松尾　拓志   TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市穴田町５６番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と作業所が 混在する住宅地域 西5.7m県道 水道 中水野 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．７ｍ県道 交通 施設 中水野駅東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに一般住宅や作業所が混在する住宅地域である。特別な変動要因も無く、当面は現況と同様に推移して いくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市を中心に、隣接市を含む住宅地域である。需要者は地元居住者に限定される傾向が強く、同一需 給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、市街化調整区域内の既成住宅地で、地価水準も低く、線引前宅地であれば 、縁故者等を中心に一定の需要は見込めるが、交通接近・環境等の諸条件が劣り、市場競争力も劣る。画地規模が不均 一で取引件数も少なく明確な地価水準の把握は困難であるが、概ね１㎡当たり１～３万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、市街化調整区域内においては、自用目的での取引が中心であり、公法規制等の面 からも収益想定をすることは現実に見合わず、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立し た取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、比準価格をもって妥当 と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締め等による先行き不透明感 はあるものの、瀬戸市における住宅地の不動 産市場は鉄道沿線を中心に、堅調に推移して いる。 地域要因に大きな変化はなく、市街化調整区 域内の既成の住宅地域で需要は限定されるも のの、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％