別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 瀬戸 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -31 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小林　純   TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市上本町３１７番外 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に工場 等も見られる既成住 宅地域 西7.8m市道 水道、ガス、下水 中水野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．８ｍ市道 交通 施設 中水野駅南東方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。ウィズコロナの不動産市 場は落ち着きを取り戻しており、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市内の鉄道沿線からやや外れた郊外の住宅地域を中心に形成されている。需要者は、市内の地元居 住者が中心になるものと想定される。近隣地域は、最寄り駅から徒歩圏外の生活利便性がやや劣る住宅地域であるもの の、一般的要因のもと需要は安定を取り戻している。市場の価格中心帯は、対象標準地の規模で１０００万円弱程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市中心部から離れた郊外の住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、最寄り駅から徒歩圏外の住宅地域のため賃貸 需要が弱く、経済合理性の観点からも市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなか った。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえ て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [101.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナが新たな段階に進むなか、この １年間、経済情勢は緩やかに回復しており、 瀬戸市の不動産市場は総じて落ち着きを取り 戻している。 生活利便性がやや劣る住宅地域であるものの 、一般的要因のもと需要は安定を取り戻して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％