別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 瀬戸 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -29 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉野　竹夫   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市上品野町１３８７番３４ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス 尾張瀬戸 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅北東方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部の小規模住宅団地であり、特段の変動要因はないため現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市北部、豊田市北部の住宅地域の圏域と把握される。標準地は戸建住宅により形成される高台の小規 模住宅団地内に所在するが、周辺地域が山林、原野を中心とする地域であるため自然環境には優れているが、最寄駅・ 利便施設への接近条件が劣るため日常生活の便は悪く、宅地需要は減退傾向にある。需要者の中心は、標準地周辺の地 元居住者が中心であり、需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度を前提に４５０万円前後が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内類似地域に所在する規範性の高い取引事例により比準することに努めた結果、標準地所在地域の市場の需 給動向を反映した比準価格が得られたものと確信する。一方、標準地が尾張瀬戸駅の北東方約７ｋｍの山間部に位置す ることから、アパート等の収益物件は皆無であるため、収益還元法は不適用とした。よって、鑑定評価額は、比準価格 をもって決定したが、決定に際しては代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額、市場の需給動向等を勘案した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の停滞、人口の減少、高齢化人口の 増加等により瀬戸市の経済の停滞は依然継続 しているが、瀬戸市北部地域の地価は若干の 下落傾向にある。 小規模分譲団地内の標準地であるため、地域 要因に格段の変化はなく安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％