別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 瀬戸 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -28 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市道泉町２４番５ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ高台の住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス 尾張瀬戸 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 尾張瀬戸駅北西方 500m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 尾張瀬戸駅北西方の高台に形成された住宅地域で、地域要因に特段の変動も見受けられず、今後も現在の居住環 境を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瀬戸市及び隣接市内の住宅地域で名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道の各駅を最寄り駅とする範囲と判定される 。主たる需要者は瀬戸市に地縁的選好性を有する一次取得者層が想定され、同一需給圏外からの流入も認められる。高 台に位置し居住環境に劣るが、駅徒歩圏内にあって、一定の需要が見込まれ、ここ数年来のコロナ禍の影響も軽微とな っている。土地は１，０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新瀬戸駅・尾張瀬戸駅・瀬戸市役所前駅勢圏に位置する自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集する ことができたため、これら取引事例から求めた比準価格の信頼性は高い。対象標準地は画地規模が小さく経済合理性に 適した賃貸物件の想定が困難で、収益性に基づいた価格形成は見込み難く、取引実態にも合致しないため、収益価格は 試算しなかった。以上から、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [106.0] 100 [124.4] [100.0] 100 54,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な居住環境、通勤利便性から名鉄瀬戸線 尾張瀬戸駅以西の住宅需要は堅調であり、ウ ィズコロナの下、不動産市場は強含みで推移 している。 高台の居住環境に劣る住宅地域であるが駅徒 歩圏内のため、相応の需要が存在し、住宅需 要は堅調で、ここ数年来のコロナ禍の影響も 小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％