別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 瀬戸 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -24 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　中島　豊司   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市東本地町１丁目１６０番１ ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南7m市道、東側道 水道、ガス 瀬戸口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 瀬戸口駅西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市街化調整区域内の既成住宅地域である。特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸市及びその周辺市町のうち、市街化調整区域内の一円の住宅地域である。需要者は、地縁性を有す る同一需給圏内の居住者に限定される傾向が強い。同一需給圏内における取引量は総じて少ないが、割安な地価水準に より一定程度の需要は見込める。近隣地域周辺についても同様の傾向にあり、需給関係は安定的である。価格帯の中心 は、規模等により一様ではないが、概ね取引単価で３０～６０千円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場においては自用目的の取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集することができた。これら取引事例から求めた 比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、対象標準地が位置する市街化調整区域において賃貸市場が未成 熟であるため、本件鑑定評価では試算していない。従って、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに 最近の経済情勢、不動産市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 68.6] [103.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念材料 があるが景気は緩やかに持ち直している。こ うした中、市内の不動産市場は総じて底堅く 推移している。 特別の変動要因はない。市街化調整区域内の 住宅地域であるが、一定の需要は見込め、割 安感も相俟って地価は微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％