鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瀬戸 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０４２９ -525	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	東5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
b	Ａ瀬戸０５３１ -10	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
c	Ａ瀬戸０４３２ -520	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.3m市道、東3m、角地		１住居 (60,160)
d	Ａ瀬戸０５３１ -22	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	Ａ瀬戸０５２９ -25	瀬戸市		更地	（　）	長方形	南東7m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,574	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	69,878	100 [ 106.0]	65,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,900
b	(　 ) 54,780	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,437	100 [ 89.1]	62,219		62,200
c	(　 ) 29,895	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 49.0]	100 [ 106.1]	58,480	100 [ 97.8]	59,796		59,800
d	(　 ) 61,326	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	58,202	100 [ 91.1]	63,888		63,900
e	(　 ) 77,121	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	73,816	100 [ 111.0]	66,501		66,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,700 円／㎡]

瀬戸 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,735,279	576,179	2,159,100	2,073,200	85,900	（　0.9721） 83,503	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,815,283 円　　　　（　 8,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	8.7 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ専有面積６３．００㎡２ＬＤＫが各階１戸、合計３戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.00	100.0	63.00	1,160	73,080	2.0	146,160
							1.0	73,080
2～ 2	居宅	63.00	100.0	63.00	1,196	75,348	2.0	150,696
							1.0	75,348
3～ 3	居宅	63.00	100.0	63.00	1,196	75,348	2.0	150,696
							1.0	75,348
～

～

計		189.00	100.0	189.00		223,776		447,552
								223,776

⑨年額支払賃料	223,776 円　×　12ヶ月　＝　 2,685,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,685,312 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 169,759 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,659,553 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	447,552 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,207 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,776 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 71,519 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,735,279 円　　　　（　 12,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瀬戸賃貸３０　　　　-2	1,160 ( 1,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,232 円/㎡　月額支払賃料（　 1,196 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸２９　　　　-3	1,133 ( 1,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,600 円	28,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,879 円	2,829,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,600 円	28,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 576,179 円　（　　　　　　 2,731 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,073,200 円（　　　　　 9,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,735,279 円
②総費用	576,179 円
③純収益　①－②	2,159,100 円
④建物等に帰属する純収益	2,073,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	83,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 396 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,815,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
瀬戸 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瀬戸 -23

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　松尾　拓志

TEL.

鑑定評価額

13,500,000 円

１㎡当たりの価格

63,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瀬戸市原山町９２番				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅に事務所等が混在する既成住宅地域	北6.1m市道	水道、ガス、下水	瀬戸市役所前 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
．１ｍ市道

交通

施設

瀬戸市役所前駅南東方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

事務所等も混在する熟成した既成住宅地域であり、地域要因の変動もなく当面現況のまま推移していくものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,440 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、瀬戸市を中心に、隣接市を含む住宅地域である。主たる需要者は、瀬戸市在住者及び周辺市を含む企業
に勤務する一次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、瀬戸市役所前駅を最寄り駅とする名鉄瀬
戸線沿線の住宅地域であり、相応の需要は認められる。市場における土地の中心価格帯は、１５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上の通り、２試算価格を得た。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例より試算しており、市場の実勢を
反映し実証性を有する。一方、対象標準地は住宅地域に存し、主たる需要者は自己使用を目的とし、収益性より居住の
快適性、利便性等を重視し取引を行うことから、収益価格は相対的に規範性が低い。以上より、比準価格をもって妥当
と判断し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　瀬戸 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,400 円／㎡

[101.6]
100

100
[106.0]

[100.0]
100

63,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引締め等による先行き不透明感
はあるものの、瀬戸市における住宅地の不動
産市場は鉄道沿線を中心に、堅調に推移して
いる。

地域要因に大きな変化はなく、鉄道駅からや
や遠いが、相応の住宅需要は認められ、地価
は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

瀬戸 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ瀬戸０５３１ -12	瀬戸市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
b	Ａ瀬戸０５３１ -22	瀬戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ａ瀬戸０５３２ -11	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ａ瀬戸０４３２ -525	瀬戸市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,586	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,718	100 [ 96.0]	70,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,500
b	(　 ) 61,326	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	58,202	100 [ 92.1]	63,194		63,200
c	(　 ) 61,000	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,671	100 [ 97.9]	62,994		63,000
d	(　 ) 58,258	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,307	100 [ 100.0]	59,307		59,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,800 円／㎡]

瀬戸 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,651,835	557,394	2,094,441	2,000,200	94,241	（　0.9721） 91,612	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,991,565 円　　　　（　 9,440 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瀬戸 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ3	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	8.7 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫのファミリータイプ（平均賃貸面積約６３㎡）が各階１戸、計３戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.00	100.0	63.00	1,146	72,198	2.0	144,396
							1.0	72,198
2～ 2	居宅	63.00	100.0	63.00	1,146	72,198	2.0	144,396
							1.0	72,198
3～ 3	居宅	63.00	100.0	63.00	1,146	72,198	2.0	144,396
							1.0	72,198
～

～

計		189.00	100.0	189.00		216,594		433,188
								216,594

⑨年額支払賃料	216,594 円　×　12ヶ月　＝　 2,599,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,599,128 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 164,588 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,578,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,188 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 216,594 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 69,223 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,651,835 円　　　　（　 12,568 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ瀬戸賃貸２０　　　　-3	1,267 ( 1,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [ 93.0]	1,338	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,180 円/㎡　月額支払賃料（　 1,146 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ瀬戸賃貸３１　　　　-2	1,038 ( 1,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	1,031
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瀬戸 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,600 円	27,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	82,294 円	2,743,128　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 279,400 円	27,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 557,394 円　（　　　　　　 2,642 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,000,200 円（　　　　　 9,480 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,651,835 円
②総費用	557,394 円
③純収益　①－②	2,094,441 円
④建物等に帰属する純収益	2,000,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	94,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	91,612 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,991,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,440 円／㎡）