別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 瀬戸 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -17 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦   TEL.

鑑定評価額 8,380,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市神川町７５番３ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と共同住宅 、農地等が見られる 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 瀬戸口 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 瀬戸口駅西方 800m 法令 規制 １中専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等の他に農地、駐車場等も混在する住宅地域で、建売住宅等の小規模開発が多く行われており、徐々に 住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の瀬戸市を中心に隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需 給圏内の居住者の他、当該地域の地縁関係者である。最寄り駅の徒歩圏内に所在し、住環境も良好な住宅地であり先行 き不透明感は依然残るものの、超低金利に後押しされる住宅購入意欲は高く、需要は比較的堅調と判断する。土地は１ ０００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の市場価格は取引価格を指標として形成されている。近隣地域及び周辺にはアパートも立地するが、投資目的 ではなく地主の土地活用が目的のものである。また対象標準地は、共同住宅利用には規模が小さく、建物の想定に経済 合理性を欠くため収益還元法は適用しない。取引も自用の住宅用地としての取引が中心であるため、取引事例より求め た実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [110.1] [108.0] 100 75,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症からの正常化に向 けた回復の動きが続くなか、地域によりばら つきもあるが価格は総じて回復傾向にある。 住環境は比較的良好で、豊田市内への通勤に も便利な住宅地域であり、需要は堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％