別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 瀬戸 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -8 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　康幸   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市孫田町１６番６ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に作 業所等も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新瀬戸 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新瀬戸駅南西方 400m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅のほかに作業所等も見られる住宅地域である。作業所跡地が新築戸建住宅用地になるなど利 便性が良好であり住宅が増加していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道の各駅を最寄駅とする住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元 の個人であるが名古屋市中心部まで３０分圏内であるため市外からの需要も認められる。既存の混在住宅地であるが事 業所跡地が戸建住宅地として利用されるなど利便性が良好である。土地は１８０㎡程度で１５００万円前後、新築戸建 住宅で２５００万円から３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に適した共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法を適用しな かった。快適性を重視した自用目的の取引が主流を占めることから、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である 比準価格をもって、代表標準地との検討を経て、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [106.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 77,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは再び感染者を増加させているが 、地価への影響は限定的で、地域によりばら つきはあるが、価格は総じて上昇ないし回復 傾向にある。 最寄駅から徒歩圏内に位置し、新瀬戸駅周辺 には商業施設が集まっていることから利便性 が良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％