別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 瀬戸 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -6 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉野　竹夫   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市下陣屋町１５７番８外 ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北6m市道 水道、ガス 瀬戸市役所前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 瀬戸市役所前駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸市役所前駅北東方の高台に位置する住宅地域で、地域要因に特段の変動も見受けられず、今後も現在の居住 環境を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道各駅を最寄駅とする住宅地域の圏域が同一需給圏と把握される。地域は戸建住宅を中心に アパート等が混在する地域であるが、瀬戸市中心部に比較的近いという地理的位置の優位性から宅地需要は堅調である 。需要者の中心は瀬戸市の居住者が中心で、需要の中心となる価格帯は、土地は５０坪程度の敷地で１，０００万円前 後、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円が多く、瀬戸市の住宅地価格水準としては標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 瀬戸市役所駅等を最寄駅とする取引事例により比準することに努めた結果、不動産市場の需給動向を反映した比準価格 が得られたものと確信する。一方、アパート等も存するが、投資目的の土地取引は少なく、地主による自用目的での取 引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、鑑定評価額は、実証的説得性を有する比準価格をもって 決定したが、決定に際しては代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [106.0] 100 [105.9] [100.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の停滞、人口の減少、高齢化人口の 増加等により瀬戸市の経済の停滞は依然継続 しているが、地価は横這い若しくは若干の上 昇傾向にある。 地域要因に格段の変化はなく安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％