別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 瀬戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸 -1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　康幸   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬戸市南山町３丁目２８番３０ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 水野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 水野駅西方 800m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、今後も地域的要因の大きな変動は考えられないため現状 にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 名鉄瀬戸線及び愛知環状鉄道沿線の住宅地域の圏域が同一需給圏と把握される。需要者の中心は主に瀬戸市の居住者の 他、尾張旭市等からの転入者である。地域は一般住宅を中心とした閑静な住宅地域で、市中心部への接近性、駅への利 便性に相対的に優れていることから住宅地需要は底堅く、瀬戸市住宅地の価格水準としては高位にある。需要の中心と なる価格帯は、敷地規模５０坪程度で１，４００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後の物件が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 水野駅ないし新瀬戸駅を最寄駅とする取引事例により比準することに努めた結果、市場の需給動向を反映した比準価格 が得られたものと確信する。一方、駅周辺には共同住宅等の収益不動産も存しているが、敷地規模から収益不動産の建 築を想定するには困難であるため収益還元法の適用は割愛した。従って、実証的説得性を有する比準価格をもって鑑定 評価額を決定したが、決定に際しては代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額、市場の需給動向等を勘案した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瀬戸 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [106.0] 100 [ 78.5] [100.0] 100 86,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは再び感染者を増加させているが 、地価への影響は限定的で、地域によりばら つきはあるが、価格は総じて上昇ないし回復 傾向にある。 地域要因に格段の変化はなく安定的である。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％