鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０５４２ -5	一宮市		更地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ａ一宮０５４２ -24	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、西4m、二方路		商業 (100,600)
c	Ａ一宮０５４２ -8	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、西3.6m、二方路		近商 (90,200)
d	Ａ一宮０４２８ -549	一宮市		更地	（　）	長方形	南15m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ一宮０５４２ -10	一宮市		更地	（　）	台形	東17m市道、南18m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,492	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,062	100 [ 72.7]	180,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 155,342	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	160,946	100 [ 90.9]	177,058		177,000
c	(　 ) 130,590	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	129,322	100 [ 71.8]	180,114		180,000
d	(　 ) 132,391	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,098	100 [ 77.1]	176,521		177,000
e	(　 ) 120,914	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	127,396	100 [ 71.3]	178,676		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

一宮 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握ができないからである。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,201,853	11,242,936	45,958,917	42,997,500	2,961,417	（　0.9292） 2,751,749	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	59,820,630 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅	252.84	ＲＣ13	2,882.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	542 ㎡	19.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２・３階事務所（部分貸し）、４階以上住宅（約３４㎡／戸）を想定。容積対象面積２，１６７．３６㎡。

⑦有効率　 72.2 ％
の理由

同種・同程度の建物と比べ妥当な水準。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	803.83	12.2	98.00	2,922	286,356	10.0	2,863,560
							0.0	0
2～ 3	事務所	200.56	96.0	192.56	2,296	442,118	6.0	2,652,708
							0.0	0
4～ 8	居宅	178.00	95.5	170.00	2,087	354,790	2.0	709,580
							1.0	354,790
9～12	居宅	178.00	95.5	170.00	2,129	361,930	2.0	723,860
							1.0	361,930
13～13	居宅	76.00	89.5	68.00	2,170	147,560	2.0	295,120
							1.0	147,560

計		2,882.95	72.2	2,081.12		4,539,822		14,907,436
								3,369,230

⑨年額支払賃料	4,539,822 円　×　12ヶ月　＝　 54,477,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,081.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 37 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,477,864 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,945,893 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,971,971 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,907,436 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,621 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,369,230 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,088,261 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,201,853 円　　　　（　 105,538 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸２８　　　　-1	2,055 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,055	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,087 円/㎡）　基準階 4 F B
b	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-12	1,956 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,956
c	Ｂ一宮賃貸２９　　　　-1	2,266 ( 2,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,266

一宮 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,025,000 円	675,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,767,536 円	58,917,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 362,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,737,500 円	675,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	675,000 円	675,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	675,000 円	675,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,242,936 円　（　　　　　　 20,743 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9292

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	675,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 2,882.95 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,997,500 円（　　　　　 79,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,201,853 円
②総費用	11,242,936 円
③純収益　①－②	45,958,917 円
④建物等に帰属する純収益	42,997,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,961,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,751,749 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,820,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
一宮 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 5-11

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　和田　重樹

TEL.

鑑定評価額

94,900,000 円

１㎡当たりの価格

175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市栄１丁目６番５｢栄１－６－８｣				②地積　(㎡)	542 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5F1B	中層事務所ビル、低層店舗等が多い商業地域	東18m市道	水道、ガス、下水	尾張一宮 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅北東方

400m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

尾張一宮駅周辺に位置する既成の商業地域であり、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は一宮市及び稲沢市、清須市等における最寄駅から徒歩圏内の商業地域である。対象標準地については高度
利用が可能であるため、主たる需要者は、自己の事務所等用地取得を企図する法人等と判断される。尾張一宮駅周辺部
では需要が旺盛であるのに対して供給は限定的である。需要の中心となる価格帯は、立地条件や規模等によってばらつ
きがあり把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は主に不動産の市場性を適切に反映した実証的価格で、収益価格は主に不動産の収益性を適切に反映した理論
的価格であって、それぞれ説得力を有する。一宮駅周辺では需要が旺盛で、典型的な需要者は収益性を考慮しつつ市場
性を重視した価値判断を行うものと思料する。よって比準価格の説得力が最も高く収益価格はそれに続くと判断した。
よって比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[105.7]
100

100
[100.0]

100
[105.1]

[100.0]
100

176,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

為替動向や米国の利上げ、ウクライナ紛争等
の不透明な要因は多いが一宮市中心部の不動
産需要は堅調である。建築費高騰、金利の影
響が懸念される。

一宮市中心部に位置する既成商業地域で、周
辺には店舗併用住宅やマンション等もみられ
る。地域要因に影響を与える特段の変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０５４２ -8	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、西3.6m、二方路		近商 (90,200)
b	Ａ一宮０５４１ -7	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、西6m、二方路		商業 (90,400)
c	Ｂ稲沢０５２６ -8	稲沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ清須０４３７ -21	清須市		更地	（　）	ほぼ整形	北東7m県道、北西1m、角地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,590	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	129,322	100 [ 67.5]	191,588	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 121,576	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	131,898	100 [ 71.4]	184,731		185,000
c	(　 ) 104,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	113,590	100 [ 65.3]	173,951		174,000
d	(　 ) 80,693	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	102,379	100 [ 61.4]	166,741		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 180,000 円／㎡]

一宮 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,392,746	11,092,161	46,300,585	42,424,200	3,876,385	（　0.9292） 3,601,937	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	78,302,978 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	252.84	ＲＣ13	2,882.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	542 ㎡	19.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造１３階建、１階は店舗、２・３階は事務所、４～１３階は住宅（１ＤＫ）３４．００㎡

⑦有効率　 72.2 ％
の理由

用途・規模より標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	803.83	12.2	98.00	2,874	281,652	8.0	2,253,216
							2.0	563,304
2～ 3	事務所	200.56	96.0	192.56	2,269	436,919	5.0	2,184,595
							1.0	436,919
4～ 8	居宅	178.00	95.5	170.00	2,083	354,110	2.0	708,220
							1.0	354,110
9～12	居宅	178.00	95.5	170.00	2,170	368,900	2.0	737,800
							1.0	368,900
13～13	居宅	76.00	89.5	68.00	2,230	151,640	2.0	303,280
							1.0	151,640

計		2,882.95	72.2	2,081.12		4,553,280		13,417,986
								4,834,932

⑨年額支払賃料	4,553,280 円　×　12ヶ月　＝　 54,639,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,081.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 37 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,996,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,639,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,996,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,931,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,703,592 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,417,986 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,834,932 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,561,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,392,746 円　　　　（　 105,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-12	1,956 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	2,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,146 円/㎡　月額支払賃料（　 2,083 円/㎡）　基準階 4 F B
b	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-1	1,607 ( 1,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 79.0]	100 [ 99.0]	2,075
c	Ｂ一宮賃貸１８　　　　-2	1,449 ( 1,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 70.0]	100 [ 99.0]	2,112

一宮 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,998,000 円	666,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,759,061 円	58,635,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 342,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,661,000 円	666,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	666,000 円	666,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	666,000 円	666,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,092,161 円　（　　　　　　 20,465 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9292

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	666,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 2,882.95 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,424,200 円（　　　　　 78,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,392,746 円
②総費用	11,092,161 円
③純収益　①－②	46,300,585 円
④建物等に帰属する純収益	42,424,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,876,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,601,937 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,302,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）