鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０５４２ -33	一宮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ａ稲沢０４３０ -545	稲沢市		更地	（　）	台形	北12.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｂ稲沢０５２６ -7	稲沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18m、南8m、角地		１住居 (70,200)
d	Ａ西０４０４ -513	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	北東7.3m市道、南2m、二方路		１住居高度地区最高31m (70,200)
e	Ａ春日井０４２２ -22	春日井市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,868	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,657	100 [ 88.2]	328,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.9] 　　　　 100	335,000
b	(　 ) 151,419	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,387	100 [ 52.3]	293,283		299,000
c	(　 ) 157,303	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	151,555	100 [ 53.4]	283,811		289,000
d	(　 ) 158,888	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 78.5]	209,692	100 [ 75.3]	278,475		284,000
e	(　 230,733) 230,733	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.3]	213,941	100 [ 65.5]	326,627		333,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -21.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

一宮 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,146,361,034	2,731,277,748	12	490,000	8,404.20	260,000	11,315.64
⑧開発法による価格	415,083,286 円　　　　（　 287,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -46　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,447 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,447.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.44 ㎡	11,315.64 ㎡	8,634.60 ㎡	2,681.04 ㎡	8,404.20 ㎡	ＲＣ・15F ( 107 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.7 ％）	（ 782.0 ％）	（ 596.7 ％）	（ 185.3 ％）	（ 74.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	27.0 ｍ 53.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		36.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

490,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの分譲価格を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 490,000 円／㎡　　×　　 8,404.20 ㎡　　＝　　　　 4,118,058,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,118,058,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 11,315.64 ㎡　　＝　　　　 3,030,328,392 円
	⑤a開発負担金	140,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,118,058,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 411,805,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,442,274,192 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	205,902,900 円	( 5 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 185,580,284 円
	販売総額(2期)	205,902,900 円	( 5 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 168,860,968 円
	販売総額(3期)	3,706,252,200 円	( 90 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 2,791,919,782 円
収入合計		－	－	－	－	3,146,361,034 円
支出	建築工事費(1期)	303,032,839 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 280,972,048 円
	建築工事費(2期)	303,032,839 円	( 10 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 253,244,544 円
	建築工事費(3期)	2,424,262,714 円	( 80 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,826,197,102 円
	開発負担金	140,000 円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　 140,000 円
	販売管理費(1期)	247,083,480 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 229,095,803 円
	販売管理費(2期)	164,722,320 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 141,628,251 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,731,277,748 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,146,361,034 円　　－　　　　　　 2,731,277,748 円　　＝　　　　　 415,083,286 円 287,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
一宮 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 -46

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　安達　直樹

TEL.

鑑定評価額

427,000,000 円

１㎡当たりの価格

295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市栄１丁目１番１５｢栄１－１－２５｣				②地積　(㎡)	1,447 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
	不整形 1:2	共同住宅ＲＣ14	高層マンション、事務所ビル等が混在する地域	西36m市道、南側道	水道、ガス、下水	尾張一宮 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅北方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンション、事務所等が混在する地域であり、駅接近性が良好なことから引き続き共同住宅等の建設が行わ
れるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 286,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、一宮市及び隣接市において、ＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線の分譲マンションの建設が可能な地
域である。主な需要者はマンション素地の取得を目的とするディベロッパーである。尾張一宮駅周辺では、規模の大き
い画地の供給が限定的であり、また、建築費の上昇分を分譲価格に転嫁する必要があるため、依然として売出価格も強
気の設定がなされている。需要の中心となる価格帯は、個別的に形成される傾向にあるため、一概には言い難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は一宮市内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格である。開発法による価格は開発業者の
投資採算限度額を表し、標準地の個性を反映した現実的な価格である。本件は分譲マンション用地の価格を求めるもの
だが、両価格は一長一短を有するため、本件では市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格
を相互に関連づけて上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    285,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症や社会情勢の影響
は限定的であり、尾張一宮駅周辺は需要が堅
調となっている。一方、外周部は若干弱いと
ころも見られる。

高層マンション、事務所等が混在する尾張一
宮駅周辺の地域であり、当該地域のマンショ
ン需要は依然として高く、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０４２８ -537	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	Ａ一宮０４２８ -55	一宮市		更地	（　）	不整形	東18m市道、北8m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,400)
c	Ａ一宮０５４１ -4	一宮市		更地	（　）	台形	南18m市道、南東6.1m、角地		近商 (100,200)
d	Ａ一宮０５２５ -7	一宮市		更地	（　）	不整形	東13m市道、南6m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,861	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	249,291	100 [ 81.6]	305,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.9] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 349,023	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	338,585	100 [ 109.3]	309,776		316,000
c	(　 ) 199,661	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	195,093	100 [ 66.8]	292,055		298,000
d	(　 ) 180,361	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	179,145	100 [ 63.7]	281,232		287,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

一宮 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,114,255,309	2,700,259,306	12	485,000	8,404.20	257,000	11,315.64
⑧開発法による価格	413,996,003 円　　　　（　 286,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -46　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,447 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,447.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.44 ㎡	11,315.64 ㎡	8,634.60 ㎡	2,681.04 ㎡	8,404.20 ㎡	ＲＣ・15F ( 107 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.7 ％）	（ 782.0 ％）	（ 596.7 ％）	（ 185.3 ％）	（ 74.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	27.0 ｍ 53.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		36.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

485,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの分譲価格を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 485,000 円／㎡　　×　　 8,404.20 ㎡　　＝　　　　 4,076,037,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,076,037,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 257,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 264,710 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 264,710 円／㎡　　×　　　 11,315.64 ㎡　　＝　　　　 2,995,363,064 円
	⑤a開発負担金	140,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,076,037,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 407,603,700 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,403,106,764 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	203,801,850 円	( 5 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 183,686,607 円
	販売総額(2期)	203,801,850 円	( 5 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 167,137,897 円
	販売総額(3期)	3,668,433,300 円	( 90 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 2,763,430,805 円
収入合計		－	－	－	－	3,114,255,309 円
支出	建築工事費(1期)	299,536,306 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 277,730,063 円
	建築工事費(2期)	299,536,306 円	( 10 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 250,322,491 円
	建築工事費(3期)	2,396,290,451 円	( 80 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,805,125,597 円
	開発負担金	140,000 円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　 140,000 円
	販売管理費(1期)	244,562,220 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 226,758,090 円
	販売管理費(2期)	163,041,480 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 140,183,065 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,700,259,306 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,114,255,309 円　　－　　　　　　 2,700,259,306 円　　＝　　　　　 413,996,003 円 286,000 円／㎡