別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 一宮 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -45 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市西五城字起境３９番２ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか店舗 、工場等も見られる 住宅地域 西4.9m市道 水道、ガス、下水 奥町 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   190 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 奥町駅南西方 4.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 木曽川河川流域を軸とする岐阜県境にも近い、旧尾西市域内の既存の住宅や新興の住宅が混在する地域で、漸次 、建物の建替え、新築等の、地域の代謝が進んでいくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧尾西市の西部方面域に形成された低層住宅ないし混在住宅地域と把握しうる。需要者の中心は、主に自 動車利用通勤の勤労世帯主と推定しうるが、市内では周縁部に位置されるため、ほぼ地縁・血縁関係のある在住在勤者 等に傾斜しているものと推定される。中心となる価格帯は土地で１０００万円程度まで、土地付戸建は中古で２０００ 万円前後までが相場となっていたが、最近は建築コスト上昇等から総額の水準が切り上がりつつある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格が得られた。当該価格は対象標準地と代替競争の関係にある取引事例に対して、各種補修正や要 因比較を適切に見積り、試算された交換価値を表示する実証性のある価格で、住宅地の価格指標として優位である。一 方、標準地の地積等は５０坪にも満たないため、アパート等の賃貸建物の建築の想定は収支の点で経済合理性がないた め、収益価格の試算は断念した。したがって比準価格を標準として対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.9] [100.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症対策の諸制限も緩 和された。一方、昨年１２月には、日本銀行 が金融の大規模緩和を修正する方針を決定し た。 郊外の住宅地域として特に変動要因は無かっ た。 価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変 動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％