別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 一宮 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -40 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　八木　久満   TEL.

鑑定評価額 8,070,000 円  １㎡当たりの価格 51,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市小信中島字中平１１番３ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 奥町 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 奥町駅南西方 2.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、格別の変動要因も見当たらないことから、今後もほぼ現 状のままの住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね一宮市西部の旧尾西市内及びその周辺における住宅地域である。需要者は、住宅取得目的の一宮市 内在住の一次取得者層が中心となる。名古屋都心部への交通利便性に劣るものの、割安感から地価は横這いに推移して いる。市場の中心価格帯としては、土地で７００～１０００万円程度、新築戸建物件で２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。画地の規模等 からも収益用建物を想定することは困難であり、収益還元法は適用を断念した。地域の取引は自己使用目的が支配的で あることから、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [118.1] [105.0] 100 51,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復にあるが、資源高などインフレ等 により不確実性が高まる。需要は一宮駅周辺 を中心に堅調であるが、郊外では総じて軟調 に推移している。 地域要因に変動はないが、一宮市郊外部の住 宅地域であり、需要は相対的に弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％