鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

一宮 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０４１８ -503	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、東8m、北7m、三方路		商業 (100,400)
b	Ａ一宮０４３５ -559	一宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東4m、北4m、三方路		準工 (60,200)
c	Ａ一宮０４３５ -560	一宮市		建付地	（　）	不整形	北24m市道、西3m、二方路		工業 (60,200)
d	Ａ一宮０５４１ -35	一宮市		建付地	（　）	不整形	南8.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ一宮０４２８ -554	一宮市		更地	（　）	長方形	南西42m国道、南東8.1m、北東4.5m、三方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,715	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.6]	162,503	100 [ 102.2]	159,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 73,316	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.0]	89,039	100 [ 58.2]	152,988		154,000
c	(　 ) 73,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.9]	82,255	100 [ 74.1]	111,005		112,000
d	(　 ) 83,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 83.0]	100 [ 97.0]	103,529	100 [ 69.4]	149,177		151,000
e	(　 ) 149,724	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	143,878	100 [ 91.0]	158,108		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -19.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

一宮 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の適正な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,383,312,735	1,073,929,531	12	450,000	3,780.00	250,000	4,276.20
⑧開発法による価格	309,383,204 円　　　　（　 152,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -38　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,033 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,033.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
419.30 ㎡	4,276.20 ㎡	3,994.20 ㎡	282.00 ㎡	3,780.00 ㎡	ＲＣ・13F ( 48 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 20.6 ％）	（ 210.3 ％）	（ 196.5 ％）	（ 13.9 ％）	（ 88.40 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	45.4 ｍ 50.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

450,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 450,000 円／㎡　　×　　 3,780.00 ㎡　　＝　　　　 1,701,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,701,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 260,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 260,000 円／㎡　　×　　　 4,276.20 ㎡　　＝　　　　 1,111,812,000 円
	⑤a開発負担金	140,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,701,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 170,100,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,282,052,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	85,050,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 78,118,425 円
	販売総額(2期)	85,050,000 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 73,125,990 円
	販売総額(3期)	1,530,900,000 円	( 90 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,232,068,320 円
収入合計		－	－	－	－	1,383,312,735 円
支出	建築工事費(1期)	111,181,200 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 105,055,116 円
	建築工事費(2期)	111,181,200 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 97,416,967 円
	建築工事費(3期)	889,449,600 円	( 80 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 715,829,038 円
	開発負担金	140,000 円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　 140,000 円
	販売管理費(1期)	102,060,000 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 96,436,494 円
	販売管理費(2期)	68,040,000 円	( 40 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 59,051,916 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,073,929,531 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,383,312,735 円　　－　　　　　　 1,073,929,531 円　　＝　　　　　 309,383,204 円 152,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
一宮 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

一宮 -38

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　川地　秀和

TEL.

鑑定評価額

319,000,000 円

１㎡当たりの価格

157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	一宮市神山２丁目１２番４外｢神山２－１２－２３｣				②地積　(㎡)	2,033 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:1.2	共同住宅ＲＣ13	共同住宅のほか一般住宅等が見られる住宅地域	北11m市道、背面道	水道、ガス、下水	尾張一宮 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

尾張一宮駅西方

1.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンション、一般住宅等が混在する住宅地域である。特に目立った価格形成要因の変動は見られないが、
一宮市の中心部に位置し、希少性に優れるため、需要は堅調に推移してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 156,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は一宮市及び周辺市町の分譲マンション用地一帯であると把握される。需要者の中心はマンションディベロ
ッパー、沿道サービス店舗を経営する法人、賃貸マンションを経営する不動産業者等が考えられる。大規模画地の供給
が少なく、市場では多種多様の需要者が参加し、高値で取引されることが予想される。大規模画地を選好する二極化傾
向の様相を示しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大規模画地の需要は依然高く、マンションディベロッパー等から引き合いが多いものと予想される。比準価格は需要者
がターゲットとする大規模画地の取引価格を補・修正して求められた市場性を具現した価格である。開発法による価格
は、需要者が投資判断するにあたって注目する価格である。したがって両価格は同等に規範性があると分析され、両価
格を関連づけて調整し、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　一宮 -46 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 285,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.9]

100
[186.7]

[100.9]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

交通利便性の優れる地域・選好性の優れる地
域を中心に需要は強く、地価は上昇傾向にあ
る。一部の地域を除いて郊外地域は概ね微増
傾向にある。

一宮市中心部の大規模画地は、多種多様の業
種・業態との競争で、高値取引となることが
予想される。

価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

一宮 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ一宮０４１８ -503	一宮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、東8m、北7m、三方路		商業 (100,400)
b	Ａ一宮０４２８ -552	一宮市		更地	（　）	不整形	北15m県道、南5.9m、二方路		商業 (90,400)
c	Ａ一宮０４３５ -538	一宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.6m市道、北4m、二方路		１住居 (60,200)
d	Ａ西０４０４ -513	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	北東7.3m市道、南2m、二方路		１住居高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,715	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.6]	162,503	100 [ 101.2]	160,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.9] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 132,523	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	133,562	100 [ 89.8]	148,733		150,000
c	(　 ) 101,704	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	107,455	100 [ 69.6]	154,389		156,000
d	(　 ) 158,888	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 78.5]	209,692	100 [ 129.0]	162,552		164,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -21.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

一宮 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,475,533,584	1,157,532,971	12	480,000	3,780.00	268,000	4,276.20
⑧開発法による価格	318,000,613 円　　　　（　 156,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

一宮 -38　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,033 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,033.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
419.30 ㎡	4,276.20 ㎡	3,994.20 ㎡	282.00 ㎡	3,780.00 ㎡	ＲＣ・13F ( 48 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 20.6 ％）	（ 210.3 ％）	（ 196.5 ％）	（ 13.9 ％）	（ 88.40 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	45.4 ｍ 50.8 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

480,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 480,000 円／㎡　　×　　 3,780.00 ㎡　　＝　　　　 1,814,400,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,814,400,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 268,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 276,040 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 276,040 円／㎡　　×　　　 4,276.20 ㎡　　＝　　　　 1,180,402,248 円
	⑤a開発負担金	140,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,814,400,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 199,584,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,380,126,248 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	90,720,000 円	( 5 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 83,326,320 円
	販売総額(2期)	90,720,000 円	( 5 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 78,001,056 円
	販売総額(3期)	1,632,960,000 円	( 90 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,314,206,208 円
収入合計		－	－	－	－	1,475,533,584 円
支出	建築工事費(1期)	118,040,225 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 111,536,209 円
	建築工事費(2期)	118,040,225 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 103,426,845 円
	建築工事費(3期)	944,321,798 円	( 80 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 759,990,183 円
	開発負担金	140,000 円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　 140,000 円
	販売管理費(1期)	119,750,400 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 113,152,153 円
	販売管理費(2期)	79,833,600 円	( 40 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 69,287,581 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,157,532,971 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,475,533,584 円　　－　　　　　　 1,157,532,971 円　　＝　　　　　 318,000,613 円 156,000 円／㎡