別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 一宮 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -34 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　川地　秀和   TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市春明字中石田生４４番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 北5.5m市道 水道、ガス 布袋 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 市道５．５ｍ 交通 施設 布袋駅西方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等を中心とした住宅地域である。大きな価格形成要因の変動は見られないものの、新型コロ ナウイルス感染症の影響から回復しつつあり、地価は微増傾向で推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一宮市及び隣接市の市街化調整区域内の農家住宅、農地等が混在する住宅地域である。需要者の中心は圏 域内の個人で、圏域外からの転入者は少ない。市街化調整区域内に存しているものの、江南市中心部にも比較的近く、 相対的な割安感も伴い、新型コロナウイルス感染症の影響から回復しつつあり、地価は微増傾向にあるものと分析され る。中心となる価格帯は、土地で５～１０百万円前後、新築戸建住宅で２５～３５百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は農家住宅、一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。市街化調整区域内に存しており 建物の建築等に制限があるため、収益価格の採用は断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であ るため、取引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して 、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [100.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通利便性の優れる地域・選好性の優れる地 域を中心に需要は強く、地価は上昇傾向にあ る。一部の地域を除いて郊外地域は概ね微増 傾向にある。 価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動 は認められない。 価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変 動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％