別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 一宮 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -31 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市天王２丁目８番２０ ｢天王２－８－３３｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅、中小工場 、倉庫が混在する住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 西一宮 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 西一宮駅北方 290m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 名鉄本線高架線にも近い、街区の整った低層住宅、アパートのほか若干の作業所等も見られる地域である。空地 での新築や既存建物の建替えが漸次進行し、住宅地域としての熟成がいっそう進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、一宮市中心市街地に属する低層住宅地域と把握しうる。需要者の中心は鉄道利用等による当市内、周辺 市若しくは名古屋市方面を勤務地とする給与所得者世帯主、若しくは在住の買い替え層と推定される。近隣地域とその 周辺地域は尾張一宮駅の徒歩圏内で、割安感もあるが供給量は限られている。新型コロナ対策の各種制限は緩和された が、影響は少なかった。中心価格帯は、土地で２０００万円前後、新築戸建住宅で４０００万円台程度が上限である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格が得られた。当該価格は対象標準地と代替競争の関係にある取引事例に対して、各種補修正や要 因比較を適切に見積り、試算された交換価値を表示する実証性のある価格で、住宅地の価格指標として優位である。一 方、標準地の地積等は５０坪にも満たないため、アパート等の賃貸建物の建築の想定は収支の点で経済合理性がないた め、収益価格の試算は断念した。したがって比準価格を標準として対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [103.0] 100 [135.8] [102.0] 100 91,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症対策の諸制限も緩 和された。一方、昨年１２月には、日本銀行 が金融の大規模緩和を修正する方針を決定し た。 中心市街地の低層住宅地域の一角として、価 格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は 認められなかった。 価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変 動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％