別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 一宮 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -17 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市猿海道３丁目９番１５ ｢猿海道３－９－６｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか倉庫 等も混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 妙興寺 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 妙興寺駅東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、倉庫等が混在する区画整理済の住宅地域であり、地域の特性は現状を維持すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線で、一宮市及び隣接市内の住宅地域が存する圏域である。需要者の 中心は同一需給圏内に居住する一次取得層であり，通勤に関しての交通利便性が重視される傾向にある。やや交通利便 性に劣る郊外の住宅地も、需要者からの選好性は中心部の住宅地ほどではないが、上昇傾向にはある。市場での中心価 格帯は、総額で土地は１，５００万円程度、新築の戸建住宅については３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は、画地規模も小さく、賃貸市場も 成熟していない地域で、賃貸用住宅の建設を想定することは、経済合理性を欠くため求めることができなかった。需要 者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格を標準とし，代表標準地との均衡にも留意 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [120.8] [100.0] 100 83,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の経済の不確実性はあるが、一宮 市郊外部の住宅地の地価は上昇傾向にある。 最寄駅の徒歩圏外に位置する一般住宅、倉庫 等が混在する住宅地域であり、特に地域要因 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％