別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 一宮 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -12 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　安達　直樹   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市小栗町８番１２外 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南5.6m市道 水道、ガス、下水 今伊勢 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 今伊勢駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか、農地等も見られる郊外の既成住宅地域で、今後は農家住宅等の戸建住宅への転用が 進むものと思料されるものの、当面は地縁性も残る住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね一宮市内に存する住宅地域と判定した。需要者の中心は同一需給圏内に居住する個人のエンドユー ザーが大半を占める。近隣地域は農地も残る郊外の既成住宅地域であり駅接近性にやや劣るものの、利便性に優れた市 内中心部の売り物件が少なく需給が逼迫しているため、値頃感から需要が増えている。需要の中心となる価格帯は、土 地が１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅が２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、一宮市内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益 価格は、対象標準地の画地条件や賃貸市場の成熟度により収益物件の想定は非現実であるため、適用を断念した。本件 では、自用目的の取引需要が中心で、居住の快適性、市場性を重視して価格形成される蓋然性が高いため、代表標準地 との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [139.6] [105.0] 100 75,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症や社会情勢の影響 は限定的であり、尾張一宮駅周辺は需要が堅 調となっている。一方、外周部は若干弱いと ころも見られる。 郊外の既成住宅地域で、地域要因に特段の変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％