別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 一宮 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -7 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市木曽川町玉ノ井字稲荷前２９６番 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6.8m市道 水道、ガス、下水 玉ノ井 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ．８ｍ市道 交通 施設 玉ノ井駅南方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一宮市中心部から、やや距離がある既成住宅地域である。特段の地域的変動要因はなく今後も現況の住環境を維 持したまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線、名鉄尾西線沿線の一宮市及びその周辺の住宅地域である。需要者の中 心は、周辺市町に勤務する一次取得者層のほか当該地域に地縁性を有する個人である。市内中心部への接近性には劣る が、ドラッグストアーや食品スーパーが徒歩圏に見られ居住性は良好である。土地価格は１，０００万円程度、新築戸 建住宅は２，５００万円～３，０００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、多数の取引事例から適切に試算しており、市場性を反映した実証的価格と判断する。画地規模が小さく、 事業収支の観点から賃貸住宅を想定することは現実的ではないため収益価格は試算しなかったが、典型的な需要者は自 用目的での一次取得者が中心であり、市場性に基づき価値判断を行うものと思料されるため比準価格の説得力は高いと 判断した。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [105.0] 100 [130.0] [100.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 為替動向や米国の利上げ、ウクライナ紛争等 の不透明な要因は多いが市街地の住宅需要は 堅調である。建築費高騰、金利の影響が懸念 される。 一宮市中心部からはやや離れている住宅地域 で地域要因に特段の変動要因は見られない。 当面は現状のまま推移していくものと予測す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％