別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 一宮 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市古金町２丁目１２番１４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多く見ら れる住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 尾張一宮駅東方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部市街地に位置する熟成した住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状推移と予 測する。堅調な需要を背景に地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ尾張一宮駅、名鉄妙興寺駅を最寄駅とする名鉄線東側の住宅地域一帯。需要者の中心は一次取得者の 個人又は分譲等を目的とする不動産開発業者である。駅徒歩圏外であるものの尾張一宮駅を核とする中心市街地に近接 するため宅地需要は堅調であり、中心部の地価上昇の波及と相対的割安感から地価の上昇が継続している。中心となる 価格帯は土地で１５００万円前後、新築戸建物件で３０００万円～３８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅が見られるが画地上の制約から収益還元法は非適用とした。取引事例比較法では周辺類似地域における規範性 の高い取引事例から比準価格を算出した。周辺地域は自用目的の需要が中心のため収益性が市場参加者の価格判断に与 える影響は限定的である。不動産市場での取引価格が指標性を有しており、比準価格の客観性、価格説得性は高いと判 断する。よって比準価格を採用し、代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [105.7] [100.0] 100 95,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利動向の不透明感や建築資材の高騰などが 不動産市場に影響している。市内の宅地需要 は全般に堅調であるが、地域による二極化が 進んでいる。 中心市街部に位置しており、利便性の高い住 宅地への需要の高まりを背景に相対的に割安 感のある地域への需要は堅調であり、地価は 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％