別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 一宮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一宮 -2 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　児玉　和久   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一宮市富士１丁目１４番３ ｢富士１－１４－８｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 尾張一宮 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 尾張一宮駅東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか、アパート等も見られる土地区画整理済みの住宅地域で、２０２２年２月に大型商業 施設が競輪場跡地にオープンし、居住環境の向上が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線で、概ね一宮市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住す る個人のエンドユーザーが大半を占める。市内中心部や駅周辺の住宅地の人気が高いものの、供給量は少なく、高値の 取引が増えている。近隣地域はＪＲ東海道本線東側の土地区画整理済みの住宅地域で、市場での人気は高く、需要は堅 調である。土地は１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域であるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは経 済合理性に欠けるため、収益価格は試算しなかった。自用目的の取引需要が大半を占め、居住の快適性、市場性を重視 して価格形成が行われる蓋然性が高い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討 及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　一宮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [102.6] [100.0] 100 98,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性が高い市内中心部や駅周辺の住宅需要 は引き続き堅調で、郊外部の住宅需要も安定 している。 土地区画整理済みの住宅地域で、駅からやや 距離はあるが、居住環境は概ね良好である。 需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％