鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡崎 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０５０８ -6	岡崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.8m市道、南2.4m、二方路		工業 (60,200)
b	Ａ岡崎０４２６ -523	岡崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東25m国道、南3.3m、北4m、三方路		工業 (60,200)
c	Ａ岡崎０５１３ -6	岡崎市		建付地	（　）	台形	北東25m国道、南東2m、角地		準工 (60,200)
d	Ａ岡崎０５２４ -3	岡崎市		更地	（　）	ほぼ整形	北10.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	Ａ岡崎０４１６ -528	岡崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,095	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,448	100 [ 122.4]	73,078	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,100
b	(　 ) 77,589	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,753	100 [ 131.0]	60,117		60,100
c	(　 ) 66,679	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	68,856	100 [ 98.1]	70,190		70,200
d	(　 ) 59,017	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,843	100 [ 82.9]	72,187		72,200
e	(　 ) 40,061	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	38,323	100 [ 61.1]	62,722		62,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 -30.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,700 円／㎡]

岡崎 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,875,763	2,023,665	5,852,098	3,913,470	1,938,628	（　0.9735） 1,887,254	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	41,027,261 円　　　　（　 32,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	725.00	Ｓ1	725.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,246 ㎡	29.7 m x 42.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建工場の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

工場一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	725.00	100.0	725.00	965	699,625	3.0	2,098,875
							1.0	699,625
～

～

～

～

計		725.00	100.0	725.00		699,625		2,098,875
								699,625

⑨年額支払賃料	699,625 円　×　12ヶ月　＝　 8,395,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 725.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,395,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 671,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,723,860 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,098,875 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,310 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 699,625 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 132,593 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,875,763 円　　　　（　 6,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２３０８　　　　-901	824 ( 820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	885	対象基準階の　月額実質賃料　　 984 円/㎡　月額支払賃料（　 965 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２３０８　　　　-902	1,163 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,500 円	64,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	251,865 円	8,395,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 655,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 661,900 円	64,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,023,665 円　（　　　　　　 1,624 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 89,500 円／㎡　×　 725.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0682 × 10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,913,470 円（　　　　　 3,141 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,875,763 円
②総費用	2,023,665 円
③純収益　①－②	5,852,098 円
④建物等に帰属する純収益	3,913,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,938,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,887,254 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,515 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,027,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
岡崎 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 9-3

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　山田　次郎

TEL.

鑑定評価額

84,600,000 円

１㎡当たりの価格

67,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市大樹寺１丁目１１番１４外				②地積　(㎡)	1,246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1.5	工場	中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域	北8m市道	水道、下水	東岡崎 4.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 110 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

東岡崎駅北方

4.3km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。国道２４８号等の幹線道路
へのアクセスが良好で、工業地需要の底堅さもあり、地価水準は安定して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三河地域全域の中小工場地域である。主たる需要者は、三河地域を拠点とする製造業、物流関連の法人
等である。国道２４８号等の幹線道路へのアクセスが良好で、豊田市南部に集積する自動車関連企業との位置関係にも
優れることから、安定した需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性、事業規模、取引面積等によ
りまちまちであり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域であるが、当地域における工業地需要は自用目的が大半で、収益目的を前提として
おらず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は低位に試算された。比準価格は、類似性の高い複数の取引事例に
係る取引価格を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映しており説得力は高い。よって、本件では、比準価格を
標準とし、収益価格は参考に留め、他の標準地とのバランス等も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

自動車関連企業の生産量は回復傾向にあり、
工業地需要も安定しているが、為替水準、原
材料価格の変動等の不動産市況への影響に留
意が必要である。

中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、
周辺環境に変化は見られない。幹線道路への
アクセスが良好で、需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０５１９ -5	岡崎市		貸家建付地	（　）	台形	西5.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ岡崎０５０８ -6	岡崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.8m市道、南2.4m、二方路		工業 (60,200)
c	Ａ岡崎０５２４ -3	岡崎市		更地	（　）	不整形	北10.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	Ａ豊田０４０２ -505	豊田市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西9.5m市道、北東9.5m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,497	100 [ 138.8]	68,081	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 89,095	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,448	100 [ 131.6]	67,970		68,000
c	(　 ) 59,017	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	62,123	100 [ 92.1]	67,452		67,500
d	(　 ) 73,707	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,094	100 [ 108.1]	69,467		69,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +46.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,900 円／㎡]

岡崎 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,818,633	2,037,538	5,781,095	3,937,590	1,843,505	（　0.9735） 1,794,652	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	39,014,174 円　　　　（　 31,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	725.00	Ｓ1	725.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,246 ㎡	29.7 m x 42.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建工場の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	725.00	100.0	725.00	958	694,550	3.0	2,083,650
							1.0	694,550
～

～

～

～

計		725.00	100.0	725.00		694,550		2,083,650
								694,550

⑨年額支払賃料	694,550 円　×　12ヶ月　＝　 8,334,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 725.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,334,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 666,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,667,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,083,650 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 694,550 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 131,631 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,818,633 円　　　　（　 6,275 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２３０８　　　　-902	1,163 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	962	対象基準階の　月額実質賃料　　 977 円/㎡　月額支払賃料（　 958 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２３０８　　　　-903	1,401 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	992
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	326,500 円	65,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	250,038 円	8,334,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 664,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 666,000 円	65,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,037,538 円　（　　　　　　 1,635 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,300,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 725.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0682 × 10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,937,590 円（　　　　　 3,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,818,633 円
②総費用	2,037,538 円
③純収益　①－②	5,781,095 円
④建物等に帰属する純収益	3,937,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,843,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,794,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,014,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,300 円／㎡）