別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 9-1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　坂井　悠人   TEL.

鑑定評価額 1,750,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市橋目町字御茶屋１番外 ②地積 　(㎡) 40,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中小規模工場のほか 住宅等も見られる工 業地域 北東11m市道、四方路 水道、ガス 宇頭 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 220.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 宇頭駅北方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 多様な規模の工場が集積する工業地域である。地域要因の変動は特段見られない。先行き不透明な状況が続いて いるが、工業適地の供給は限定的であり、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、愛知県内の大規模工業地域を中心に形成されている。需要者の中心は製造業及び物流関連の大手法人で ある。市場の需給動向として、企業の設備投資意欲は回復傾向が続いており、県内内陸部の工業地の需要は強い状態に ある。一方で、大規模工業地の供給は限られるため、取引自体が少ない。かかる状況下、工業地の地価は総じて上昇傾 向にある。需要の中心となる価格帯について、取引の個別事情、画地規模等に応じて一様でなく見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は豊田市に近い大規模な工業地域である。当地域は工業生産性・市場性が重視され代替競争不動産の価格水準 を指標に価格は決定される。尚、適切な賃貸事例が収集できなかったため収益還元法は非適用とした。従って、本評価 では実証的で説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,600 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [106.8] [101.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安傾向をうけ製造業を中心に企業業績は総 じて回復傾向にあるものの、原材料費の高騰 など懸念事項もあり先行きは不透明である。 関連産業が集積する工業生産性の高い工業地 域である。地域要因の大きな変動はない。地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +13.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％