鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡崎 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０５０３ -4	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、西8m、二方路		近商 (100,200)
b	Ａ岡崎０５２６ -4	岡崎市		更地	（　）	不整形	東30m国道、西6m、二方路		近商 (100,300)
c	Ａ岡崎０５２４ -13	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m県道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
d	Ａ岡崎０４０３ -516	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、西15m、角地		商業 (100,400)
e	Ａ岡崎０４２６ -516	岡崎市		更地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,601	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	154,674	100 [ 123.7]	125,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 163,872	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	163,711	100 [ 118.4]	138,269		141,000
c	(　 ) 96,920	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,792	100 [ 85.0]	115,049		117,000
d	(　 ) 126,819	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	124,766	100 [ 104.9]	118,938		121,000
e	(　 ) 137,668	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	139,182	100 [ 113.5]	122,627		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

岡崎 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,041,363	1,725,441	6,315,922	4,752,020	1,563,902	（　0.9721） 1,520,269	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	33,049,326 円　　　　（　 83,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	177.12	ＬＳ2	354.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	27.5 m x 15.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所でそれぞれ２室の部分貸しを想定

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	177.12	93.9	166.24	2,600	432,224	5.0	2,161,120
							1.0	432,224
2～ 2	事務所	177.12	93.9	166.24	1,690	280,946	5.0	1,404,730
							1.0	280,946
～

～

～

計		354.24	93.9	332.48		713,170		3,565,850
								713,170

⑨年額支払賃料	713,170 円　×　12ヶ月　＝　 8,558,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 332.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,558,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 684,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,873,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,565,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 713,170 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 135,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,041,363 円　　　　（　 20,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２３１６　　　　-501	2,250 ( 2,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,655 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２２２２　　　　-501	2,672 ( 2,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,882
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	318,500 円	63,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	256,741 円	8,558,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 373,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 649,700 円	63,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,700 円	63,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,700 円	63,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,725,441 円　（　　　　　　 4,357 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,700,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 354.24 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,752,020 円（　　　　　 12,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,041,363 円
②総費用	1,725,441 円
③純収益　①－②	6,315,922 円
④建物等に帰属する純収益	4,752,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,563,902 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,520,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,049,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
岡崎 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡崎 5-9

愛知県

愛知第９

氏名

不動産鑑定士　森田　尚樹

TEL.

鑑定評価額

48,700,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡崎市上和田町字城前１７番１外				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	2:1	事務所Ｓ2	低層の店舗、事務所等が多い路線商業地域	北東18m県道、南東側道	水道、ガス、下水	岡崎 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

岡崎駅北西方

1.2km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

交通量の多い県道沿線の路線商業地域で需要も高い地域であるため、今後も路線商業地として現状程度の繁華性
は維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に幹線道路沿線を中心とする岡崎市内一円の商業地域。資本力のある地元企業及び全国規模でチェーン
展開する大手企業等が主な需要者。空室が長期化するケースはあまり見られず、交通量の多い幹線道路沿線商業地の需
要は底堅く推移している。当該路線商業地での事業用地確保の手段は主に事業用定期借地権であり、購入により取得す
ることは少ない。取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺類似地域では貸店舗等も散見されるが、事業用賃貸市場の熟成度は総じて低く、元本価値と比較し賃
料水準は低位であるため、収益価格はやや割安な水準で試算された。自己利用を前提とした取引が多く、収益性よりも
取引価格により着目して売買がなされる市場の実態を踏まえ、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等も留意することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡崎 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 149,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[100.0]

100
[127.3]

[102.0]
100

123,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの進展に伴い、繁華性の高い主
要駅周辺や交通量の多い幹線道路沿線等の希
少性が認められる地域を中心に需要は概ね回
復傾向にある。

交通量の多い路線商業地のため、空店舗など
はほとんど見られず、商業地としての繁華性
に特段の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡崎 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ岡崎０４２０ -506	岡崎市		建付地	（　）	台形	北東16m県道、南西3m、二方路		１住居 (60,200)
b	Ａ岡崎０４０８ -531	岡崎市		更地	（　）	袋地等	東37m県道、南4m、二方路		準住居 (60,200)
c	Ａ岡崎０５２４ -13	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30m県道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
d	Ａ岡崎０５０３ -4	岡崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、西8m、二方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,923	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	89,546	100 [ 73.5]	121,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 120,665	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	132,626	100 [ 108.0]	122,802		125,000
c	(　 ) 96,920	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,792	100 [ 79.0]	123,787		126,000
d	(　 ) 158,601	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	154,674	100 [ 122.7]	126,059		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

岡崎 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,073,216	1,724,458	6,348,758	4,729,640	1,619,118	（　0.9721） 1,573,945	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,216,196 円　　　　（　 86,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡崎 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	177.12	ＬＳ2	354.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	27.5 m x 15.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用とほぼ同様の２階建店舗兼事務所による部分貸しを想定。

⑦有効率　 93.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	177.12	93.9	166.24	2,610	433,886	5.0	2,169,430
							1.0	433,886
2～ 2	事務所	177.12	93.9	166.24	1,697	282,109	5.0	1,410,545
							1.0	282,109
～

～

～

計		354.24	93.9	332.48		715,995		3,579,975
								715,995

⑨年額支払賃料	715,995 円　×　12ヶ月　＝　 8,591,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 332.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,591,940 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 687,355 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,904,585 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,579,975 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 715,995 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 135,695 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,073,216 円　　　　（　 20,387 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ岡崎賃貸２２２２　　　　-501	2,672 ( 2,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,666 円/㎡　月額支払賃料（　 2,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ岡崎賃貸２３２６　　　　-502	2,244 ( 2,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,421
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡崎 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	317,000 円	63,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	257,758 円	8,591,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 376,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 646,600 円	63,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,724,458 円　（　　　　　　 4,355 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 354.24 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,729,640 円（　　　　　 11,944 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,073,216 円
②総費用	1,724,458 円
③純収益　①－②	6,348,758 円
④建物等に帰属する純収益	4,729,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,619,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,573,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,216,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,400 円／㎡）