別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -66 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　田邊　季彦   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市上衣文町字笹山１４９番１ ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ1 農家住宅の多い郊外 の既成住宅地域 北東4.2m市道 水道、下水 本宿 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ市道　 交通 施設 本宿駅北東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家集落地域であり、特に地域要因に変動はないので、需要は横這い乃至弱含みで推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：岡崎市外周部を中心とする市街化調整区域一円。需要者の属性：需要者は地元在住者が中心である 。市場の需給動向：地縁性を有する地元在住者以外による需要は少ないため新規需要は弱く、需要は概ね弱含みである 。需要の中心となる価格帯：市街化調整区域内に存する旧来からの住宅地域であるため、土地および中古住宅の取引等 はあまり見受けられず、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域で、取引の中心は自用目的である。対象標準地は市街化調整 区域内という地域的特性により経済合理性に見合う賃貸経営は困難であることから収益還元法は適用できなかった。従 って、本件では、最近の不動産市場の動向を反映して求められた比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意 のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [130.6] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業を中心とする西三河地域は、コロ ナ対策の進捗効果により、景況感の回復がみ られ、需要の伸びが期待される状況である。 市街化調整区域内の旧来からの住宅地域であ り、山間部の人口減少の影響を受け、需要は 横這い乃至弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％