別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -65 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山田　次郎   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市桑原町字稲場４０番 ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 旧道沿いの住宅地域 北西4.3m市道、背面道 水道、ガス、下水 東岡崎 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市北部の旧来からの農家集落地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。豊田市南 部からのアクセスは比較的良好であるが、新規転入が少ない地域であることから需要は若干弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡崎市及び隣接市町における市街化調整区域内の農家集落地域である。主たる需要者は、地縁性を有す る地元居住者若しくは隣接市町の居住者等の一次取得者である。当地域は、豊田市南部からのアクセスは比較的良好で あるものの、旧来からの農家集落地域であり、新規転入が少ないため需要は限定的である。需要の中心となる価格帯は 、画地規模等によりまちまちであり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は岡崎市北部の市街化調整区域内の農家集落地域である。周辺にアパート等の共同住宅は見られず、不動産賃 貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。また、当地域における住宅地需要は、自己利用目的の 取引が中心であることから、市場の実態を反映した実証的かつ説得性の高い比準価格を妥当と判断して採用し、単価と 総額との関連の適否、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [142.4] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価及び固定金利の上昇等の影響により、不 動産市況の不透明感は増しつつあるが、需要 に応じた供給不足等もあり、価格水準は底堅 く推移している。 市街化調整区域内の農家集落地域であり、需 要は限定的である。価格に影響を与える特段 の要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％