別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -58 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　春樹   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市若松町字宮前２３番５１ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 岡崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岡崎駅南方 1.2km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　旧来からの道路がやや狭い地域だが、岡崎駅に近い南方の住宅地域として人気があり、住宅地として熟成して いくものと予測する。土地需要は比較的旺盛であり、地価水準はやや強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、岡崎市中心市街地南部の若松町を中心とする一般住宅が多い既成住宅地域である。需要者の中心は当 市居住者のほか周辺西三河地区居住者等である。ＪＲ岡崎駅へ約１．２㎞と接近性に優り住宅地需要は堅調であるも宅 地供給は少ない。西方約８００ｍでの藤田医大岡崎医療センター周辺の著しい変貌の影響も少なからずあり、地価は強 含みである。土地は総額２，２００万円、新築建売物件は３，７００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺にアパート等収益物件が見受けられるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益価 格は試算しない。不動産取引は居住の自用目的が多い地域で、快適性や利便性を重視して価格は形成される。したがっ て、実際の不動産市場における取引事例からの市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、一般的要因の影響、標準 地の単価と総額の関連の適否、代表標準地との秤量的な検討等の結果等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　不動産取引市場はコロナ禍直後の停滞から 盛返した。物価上昇と為替・金利等の変動で 先行きが懸念されるも、当分の間、土地需要 は堅調である。 　旧来からの住宅地であるも、岡崎駅接近等 の見直しや、西方の岡崎駅南土地区画整理地 の活況の影響が多大である。地域に特別の変 動要因はない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％