別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -57 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中野　雅之   TEL.

鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市柱３丁目６番７ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にマン ション等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 岡崎 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 岡崎駅西方 480m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市の南部に位置する成熟した住宅地域で特段の変動要因はない。ＪＲ岡崎駅の徒歩圏内に位置し一定の需要 があり、先行き不透明感はあるものの、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として岡崎市内の住宅地域で、特に市中心部から南部に位置する住宅地域との代替性が強い。主たる需 要者は岡崎市及び周辺市町在住の一次取得者層である。居住環境の良好な地域、相対的割安感を有する地域を中心に地 価は安定的ないし上昇傾向で推移しているが、物価上昇、円安、金融政策等の経済情勢に先行き不透明感が残る。売買 の中心となる価格帯は、土地のみで３０００万円程度で、新築戸建の場合は４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は岡崎市の南部に位置する成熟した住宅地域である。当該地域の市場取引の中心は自らの利用を目的とするも のであり、また標準的な画地規模が小さく経済合理性を満たす収益物件の想定は困難であることから、収益価格は試算 しなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある取引事例を市場参加者の価値基準に基づき試算した実証的な価格 である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [ 84.6] [108.0] 100 159,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 競争力の乏しい地域を除き、地価は安定的な いし上昇傾向となっているが、円安や金融政 策の動向による先行き不透明感は残る。 ＪＲ岡崎駅の徒歩圏内に位置する住宅地域で 地域要因に特段の変動はないが、一般的要因 を背景に地価は上昇傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％