別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -55 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　伴野　幸宏   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市橋目町字請地６６番３ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパートのほ か作業所も見られる 住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 宇頭 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 宇頭駅北東方 2.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として概ね熟成しているが、一部に農地も残るため、住宅地域としてゆるやかに熟成度が増すものと予 測される。周辺住宅地需要は堅調であり、地価水準は概ね堅調に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、矢作川以西を中心とした岡崎市西部の住宅地域一円である。需要者は岡崎市在住の市内基幹産業の従業 者を中心として隣接市からの移住者の需要も見られる。矢作側以西における住宅地は隣接市と比して割安感があること から、需要は底堅く推移しており、地価水準は概ねやや強含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は対象標準地の規 模で１５００万円程度。新築建売住宅は４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域におい て一部に共同住宅が介在しているものの取引の目的は自用目的が中心であることから比準価格を中心とした価格決定が 妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さら に地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [113.4] [101.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原油や木材価格高騰による物価への影響及び 日銀の金融政策の修正等の要因による景気へ の影響が懸念される状況である。 鉄道駅からは離隔するものの、住宅地需要が 堅調な豊田市、安城市に近接しているため、 物件流動性が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％