別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -49 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　伴野　幸宏   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 87,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市福岡町字東通長６番２ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 建売分譲住宅が増え つつある郊外の住宅 地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 相見 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 相見駅北西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的特性について変動要因は見られないが、周辺で宅地分譲が進んでおり、住宅地としての熟成度が徐々に高 まっていくものと見込まれ、地価は当面、堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市南部地域に存する住宅地域一円である。需要者は岡崎市在住の市内基幹産業の従業者を中心として 隣接市からの移住者の需要も存する。区画整理事業の影響により、周辺地域への注目度が増してきていること及び隣接 市と比して存する割安感が市内の広範囲に影響力を及ぼしている事からやや強含み傾向である。需要の中心となる価格 帯は対象標準地の規模で１４００万円程度が需要の中心で、新築建売住宅では４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域におい て一部に共同住宅が介在しているものの取引の目的は自用目的が中心であることから比準価格を中心とした価格決定が 妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さら に地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [145.0] [101.0] 100 87,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原油や木材価格高騰による物価への影響及び 日銀の金融政策の修正等の要因による景気へ の影響が懸念される状況である。 地域要因に特段の変動はないが、周辺で宅地 分譲が進んでおり、住宅地としての熟成度が 徐々に高まりつつある。近隣周辺の地価はや や上昇基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％