別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡崎 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -48 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　博之   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市竜泉寺町字後山９番２外 ②地積 　(㎡) 489   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 東3.3m市道 水道、ガス 美合 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．３ｍ市道　 交通 施設 美合駅南東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの調整区域の住宅地域である。近隣地域の北側の区画整理事業が完了し道路整備も進んでいることから 居住環境は向上しており、今後は緩やかに住宅地域としての熟成度が高まっていくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は岡崎市内の一般住宅、農家住宅が混在する地域である。需要の中心は岡崎市内に居住するマイホー ムの取得を目的とする３０から４０代の一次取得者である。近接する区画整理事業が完了し居住環境は向上しつつある 。市街化区域に隣接する地域であり、市街化調整区域に位置するものの地価水準は上昇傾向である。需要の中心となる 価格帯は対象標準地と同規模の画地で２，１００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域に位置する一般住宅、農家住宅が混在する地域であり、取引は自用目的のものが大部分であ る。賃貸市場は未成熟であることから賃貸用建物を想定することに合理性は認められず収益還元法は適用しなかった。 本件では、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を採用し、単価と総額との関係にも留意して、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続するコロナ禍の影響、世界経済の減退の きざしがあるものの、売り物件の供給がやや 少ないことから、不動産価格は全体的に上昇 傾向にある。 旧来からの住宅地域である。隣接する地域に 於ける区画整理事業が完了し、居住環境は向 上しつつあり、価格水準は割安感から上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％