別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岡崎 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -44 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市明大寺町字耳取９０番３外 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い駅に 近い交通至便な住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅南方 300m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 東岡崎駅まで徒歩圏にある利便性の高い品等の住宅地域である。東岡崎駅の再開発事業の進展に伴い、今後分譲 マンションや賃貸アパートの建設が進む可能性があるが、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄名古屋本線沿線に位置する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者で ある。業績が好調な自動車関連企業の従業員を中心とする住宅需要は強さを維持したのに対し、市場における供給不足 気味の状況に変化は見られず、先行き不透明感こそ否めないものの、現時点における需給は依然として引き締まった状 況にある。土地は１，８００万円程度、新築の戸建物件で３，７００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主要駅からの接近性に優れた住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定 は現実性に乏しいため、収益価格は試算しなかった。取引の多くが自用地の取得で居住の快適性や利便性等が重視され る地域であり、周辺類似地域より多くの高い信頼性を有する事例が得られた。以上により、比準価格を標準とし、代表 標準地価格等との均衡にも配慮し、単価と総額との関連等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [ 91.9] [100.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業の好業績等により、不動産市 場は供給不足が常態化しており、先行き不透 明感は残るも価格水準は概ね強含みの状態を 維持している。 名鉄東岡崎駅に近接し、街区が整った生活利 便性が高い地域のため、近年市場性が増して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％