別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -40 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市土井町字藤ノ木甲３番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 周辺に農地が多く見 られる住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 岡崎 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岡崎駅西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎駅の西方で、市街化調整区域に近接し、周辺に農地が多く見られる住宅地域である。未利用地等の宅地化で 、住宅地域として熟成が進むと思われるが、地域的特性に大きな変化はなく当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市の市街化区域で、主に岡崎駅を取り囲むＪＲ東海道本線の西側の住宅地域一円である。需要者の中 心は、主に岡崎市及び隣接市の在住者と地縁者である。近隣地域は既成の住宅地域で、周辺街路がやや劣るが、岡崎市 及び安城市等の隣接市は住宅需要が堅調なため、宅地供給が少なく、その影響を受けて、地価は強含みにある。需要の 中心となる価格帯は、対象標準地程度の画地規模で、土地もしくは建物付の土地部分は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周辺に農地が多く見られる住宅地域で、賃貸住宅は所々に介在するが、標準地の画地規模が小さく、経済合 理性を有する賃貸住宅の建築ができないため、収益方式は採用しなかった。ここで、採用した資料及び評価の手順を再 検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性を有する取引事例より求めており、市場の実態を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討及び地価の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    120,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [125.0] [101.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は新型コロナウイルス感染症等によ り、先行き不透明な状況にある。しかし、地 域や用途にもよるが、不動産需要は概ね回復 している。 周辺に小規模な宅地開発が見られる以外に特 段の変化はない。住宅需要の堅調な安城市等 の影響を受け、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％