別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -36 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市美合町字三ノ久保２０番１ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北東4.2m市道 水道、ガス、下水 美合 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 美合駅南東方 460m 法令 規制 １住居 (60,168) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は比較的利便性が良好な住宅地域であり、今後も住宅地として徐々に熟成していくものと予測する。先 行き不透明感はあるものの根強い需要がある地域のため、地価も当面は上昇傾向に推移することが見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄名古屋本線沿線に位置する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者で ある。自動車関連企業従業員を中心とする住宅需要は概して強い状態を維持したため、市場における供給不足気味の状 況に変化は見られず、先行き景気に不透明感は認められるも、需給は依然として堅調な状況にある。土地は１，３００ 万円から２，０００万円程度、新築の戸建物件で４，０００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅からの接近性に比較的優れた住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想 定は現実性に乏しいため、収益価格は試算しなかった。取引の多くが自用地の取得で居住の快適性や利便性等が重視さ れる地域であり、周辺類似地域より多くの高い信頼性を有する事例が得られた。以上により、比準価格を標準とし、代 表標準地価格等との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [120.7] [101.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は新型コロナウイルス感染症等によ り、先行き不透明な状況にある。しかし、地 域や用途にもよるが、不動産需要は概ね回復 している。 美合駅に近く、住宅地としての利便性に比較 的優れる地域であり、地価も堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％