別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -35 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　坂井　悠人   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市大和町字桑子２４番１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 西岡崎 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 西岡崎駅北東方 590m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域である。地域特性に特段の変動はない。鉄道駅徒歩圏に位置し、隣接市からの 転入もあり、住宅需要及び地価は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市市街地の住宅地域を中心に形成されている。需要者の中心は居住用で取得する最終需要者である。 市場の需給動向として、市場では売物件が少ないため、利便性に優れた地域のほか周辺部でも住宅需要は高まっており 、総じて堅調に推移している。当地域は鉄道駅に近く利便性良好な地域で、隣接市からの転入もあり住宅需要は強く、 地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、同程度の規模の画地で総額２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に適う賃貸用建物の建築が困難であるため、収益還元法は適用しなかった 。一方、対象標準地の属する地域は居住の快適性や生活上の利便性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が 多く、信頼性のある比準価格が得られた。従って本評価では比準価格を標準とするものとし、更に代表標準地との価格 的均衡、前年地価公示価格等からの価格変動内容等を検討の上、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -72                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [ 92.1] [101.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は過去５年間で概ね横ばい傾向、高 齢化率はやや増加傾向。住宅地の取引件数は 減少傾向にあるが、新築住宅着工戸数は増加 傾向にある。 地域要因の大きな変動はない。駅に近く利便 性良好な既成住宅地域で、取引は少ない。需 要及び地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％