別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -28 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　田邊　季彦   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市本宿町字梨子木２番３２ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 本宿 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 本宿駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅団地であり、地域要因に変動は見られないが、周辺地域での需要の伸 びを受け、地価は強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：名鉄本宿駅を中心とした岡崎市東部の住宅地域一円である。需要者の属性：岡崎市在住の市内基幹 産業の従業者が中心で、隣接市からの移住者の需要も見られる。市場の需給動向：市中心部からやや離れているが、本 宿駅徒歩圏内で名古屋駅への通勤利便性が高く住環境も良好であることから、需要は堅調である。需要の中心となる価 格帯：対象標準地の規模で１７００万円程度。新築建売住宅は３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、岡崎市郊外部の中規模一般住宅が多い住宅地域で、取引の中心は自用目的である。対象標準地は画地規模 の制約により経済合理性に見合う賃貸経営は困難であることから収益還元法は適用できなかった。従って、本件では、 最近の不動産市場の動向を反映して求められた比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記の通 り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業を中心とする西三河地域は、コロ ナ対策の進捗効果により、景況感の回復がみ られ、需要の伸びが期待される状況である。 周辺地域に特段の変化はなく需要は安定的で あるが、周辺地域の需要の伸びを受け、地価 は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％