別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -27 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　田邊　季彦   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市舞木町字狐山３３番２３ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が多 い郊外の丘陵地の住 宅地域 東4.8m市道 水道、ガス、下水 名電山中 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 名電山中駅東方 500m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 名電山中駅北方の小規模一般住宅が多く見受けられる概ね熟成した住宅地域である。アウトレット進出の情報は あるが、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状維持程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：岡崎市東部を中心とした郊外の住宅地域である。需要者の属性：岡崎市内在住の市内基幹産業従業 者等の１次取得者層である。市場の需給動向：当地域は市中心部から離れるものの最寄駅から徒歩圏内にて利便性に優 れた住宅地域であるため需要は底堅く推移している。取引の中心となる価格帯：土地は対象標準地と同程度の規模で１ １００万円程度、新築の戸建物件は規模にもよるが２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、岡崎市郊外部の中規模一般住宅が多い住宅地域で、取引の中心は自用目的である。対象標準地は画地規模 の制約により経済合理性に見合う賃貸経営は困難であることから収益還元法は適用できなかった。従って、本件では、 最近の不動産市場の動向を反映して求められた比準価格を標準として、周辺の標準地価格との均衡にも留意のうえ、上 記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業を中心とする西三河地域は、コロ ナ対策の進捗効果により、景況感の回復がみ られ、需要の伸びが期待される状況である。 周辺地域に特段の変化はなく需要は安定的で ある。周辺でアウトレット進出の情報はある が、大きな変化はないので、地価は安定傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％