別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岡崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -20 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.

鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市竜美旭町２番１２ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い高台で閑静な住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台に位置する区画整理済の熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく根強 い人気がある地域のため、今後も住宅地としての現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ又は名鉄沿線に位置する名声の高い住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する高額 所得者層を中心とする一次取得者である。当市の名声の高い住宅地域における需要は堅調に推移したのに対し、慢性的 な供給不足気味の状況に変化は見られないため、先行き不透明感こそ否めないものの、需給は依然として引き締まった 状況にある。土地は２，５００万円程度、新築の戸建物件で５，０００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺で賃貸アパートも見られるが、対象標準地は賃貸アパート等を建築する場合においては画地規模が小さく、経済合 理性の観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地 域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるの で、比準価格を採用し、単価と総額の関連、一般的要因の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岡崎（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業の好業績等により、不動産市 場は供給不足が常態化しており、先行き不透 明感は残るも価格水準は概ね強含みの状態を 維持している。 当市において名声の高い住宅地域であり、供 給不足気味な状態が続く地域でもあるため、 地域要因に特段の変動はないが需要は強さを 維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％ +2.6 ％