別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -15 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐野　克彦   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市岩津町字新城８２番１４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東岡崎駅北方 6.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内北部の居住環境の良好な区画整然とした住宅地域であり、豊田市への通勤アクセスも良好で大型ショッピン グセンターも近接し利便性が向上しており、需要は底堅く、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市内の北部を中心とした住宅地域である。主たる需要者は地縁的関係のあるエンドユーザー及び周辺 市域からの転入者である。最寄駅から距離があるが、豊田市への通勤アクセスに優れ充実した商業施設にも近く、利便 性は良好である。景気も緩やかに持ち直しており、周辺で宅地分譲も行われ、堅調な実需要等により、地価は横這いか ら上昇に転じている。土地取引総額は２０００万円前後、新築戸建は４０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、要因比較、各種補修正等も適正に行われており、実証 的で説得力に富む価格である。対象地は、収益性が顕在する共同住宅地としては地積が過小であるため、収益価格は求 められなかった。試算価格の調整にあたっては、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映し信頼性の高い比 準価格を標準とし、さらに前年地価公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績も懸念事項はあるが好 調であり、景気は緩やかに持ち直しており、 不動産市場は安定的に推移している。 地域要因の変動は特にないが、岩津ショッピ ングセンターの出店後利便性が向上しており 、周辺で宅地分譲も行われ、地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％