別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -14 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山田　次郎   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市宮地町字郷西２３番１ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 周辺に農地の残る一 般住宅が多い住宅地 域 北東5m市道 水道、ガス、下水 岡崎 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岡崎駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ岡崎駅西方の熟成度が高まりつつある戸建住宅地域である。駅周辺の土地区画整理事業等により利便性が向 上しており、地価水準は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡崎市中心部の住宅地域である。主たる需要者は、岡崎市及び周辺市町在住の一次取得者が中心である 。当地域は農地の小規模宅地開発により熟成度が高まりつつある地域で、ＪＲ岡崎駅に近く利便性も高いため需要は堅 調である。需要の中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で２，０００万円前後、新築の戸建物件は３ ，７００万円から４，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、経済的合理性を有する共同住宅の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念 した。また、当地域における住宅地需要は、自己利用目的の取引が中心で、居住の快適性及び生活の利便性等を重視し て価格が形成されるのが一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。従って、市場の実態 を反映した比準価格を標準とし、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岡崎（県） -16             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価及び固定金利の上昇等の影響により、不 動産市況の不透明感は増しつつあるが、需要 に応じた供給不足等もあり、価格水準は底堅 く推移している。 ＪＲ岡崎駅西方の熟成度が高まりつつある住 宅地域である。駅周辺の利便性の向上により 需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％ +3.3 ％