別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -12 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　博之   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市美合町字老婆懐２８番２１６ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 美合 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 美合駅西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市中心部に近い一般住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域であり、宅地としての熟成度は高く、当面土地利 用形態に大きな変化はないものと予測される。住宅需要は底堅く地価水準は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は岡崎市中心市街地に近い居住環境の優れた住宅地域である。需要の中心は岡崎市内に居住するマイ ホームの取得を目的とする３０から４０代の一次取得者である。居住環境が優れている住宅地域であり宅地需要は底堅 い一方、土地供給が相対的に少ないため地価水準は上昇傾向である。画地の規模は比較的均一であり、需要の中心とな る価格帯は土地が２，０００～２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地はアパート事業を行うには規模が小さく経済合理的な賃貸建物が想定できないため収益価格の試算は行わなかっ た。当該地域における取引は、自用の住宅を取得するためのものが大部分であることから、本件では代表標準地との検 討を踏まえた上で、主たる需要者が重視する市場性を反映した比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [101.4] [106.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続するコロナ禍の影響、世界経済の減退の きざしがあるものの、売り物件の供給がやや 少ないことから、不動産価格は全体的に上昇 傾向にある。 一般住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域で あり、地域要因に特別の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％