別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 岡崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -5 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　春樹   TEL.

鑑定評価額 33,200,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市羽根北町４丁目１番１３ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 岡崎 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 岡崎駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅地域として熟成度を高めつつ推移していくものと予測する。地価水準は、市内でも住環境の優る人気 のある地域であり、強含みの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、岡崎市中心市街地南部の羽根北町を中心とする中規模一般住宅が多い戸建住宅地域である。需要者の 中心は当市居住者のほか周辺西三河地区居住者等である。ＪＲ東海道本線岡崎駅に比較的近く、駅周辺の基盤整備、利 便性の向上等もあり、市内外での住宅地需要は高く地価は強含みである。土地は総額３，３００万円、新築建売物件は ４，８００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ優良な住宅地域である。対象標準地は、地積が小さく合理的な賃貸経営が成 立しないため、収益価格は求めなかった。不動産取引は居住の自用目的が多い地域で、快適性や利便性を重視して価格 は形成される。したがって、実際の不動産市場における取引事例から市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、さ らに不動産市況の動向と、代表標準地を規準とした価格の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [104.0] 100 166,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　不動産取引市場はコロナ禍直後の停滞から 盛返した。物価上昇と為替・金利等の変動で 先行きが懸念されるも、当分の間、土地需要 は堅調である。 　ＪＲ岡崎駅を最寄駅とする当市南部の住宅 地域の中心に近く土地需要が多い。地価に影 響を及ぼす特別の変動要因はない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％