鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ豊橋０５３８ -6	豊橋市		更地	（　）	ほぼ整形	北10m道路、中間画地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
b	Ａ豊橋０５３４ -17	豊橋市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、南東3.5m、角地		工業 (60,200)
c	Ａ豊橋０５３４ -8	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	Ａ豊橋０５２７ -6	豊橋市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	Ｂ豊橋０５３８ -5	豊橋市		更地	（　）	ほぼ整形	北10m道路、西11m、角地		｢調区｣地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,386	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,536	100 [ 94.0]	39,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,900
b	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	37,532	100 [ 88.4]	42,457		42,500
c	(　 ) 36,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,327	100 [ 86.6]	41,948		41,900
d	(　 ) 58,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,951	100 [ 118.5]	49,748		49,700
e	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,160	100 [ 93.0]	43,183		43,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,400 円／㎡]

豊橋 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,287,702	1,138,934	3,148,768	2,634,240	514,528	（　0.9714） 499,812	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,412,750 円　　　　（　 9,830 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	446.40	Ｓ1	446.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,059 ㎡	27.0 m x 35.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一括貸しの工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	446.40	100.0	446.40	844	376,762	3.0	1,130,286
							1.0	376,762
～

～

～

～

計		446.40	100.0	446.40		376,762		1,130,286
								376,762

⑨年額支払賃料	376,762 円　×　12ヶ月　＝　 4,521,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 446.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,521,144 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,692 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,159,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,130,286 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 376,762 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 117,851 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,287,702 円　　　　（　 4,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸０２　　　　-901	928 ( 925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	888	対象基準階の　月額実質賃料　　 870 円/㎡　月額支払賃料（　 844 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸３６　　　　-903	698 ( 676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	816
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,000 円	38,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,634 円	4,521,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 354,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 380,100 円	38,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,400 円	38,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	必要なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,138,934 円　（　　　　　　 1,075 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,400,000 円	設計監理料率　 86,000 円／㎡　×　 446.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 70 ％　＋　0.0789 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,634,240 円（　　　　　 2,487 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,287,702 円
②総費用	1,138,934 円
③純収益　①－②	3,148,768 円
④建物等に帰属する純収益	2,634,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	514,528 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	499,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 472 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,412,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,830 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
豊橋 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 9-3

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　田中　博文

TEL.

鑑定評価額

44,100,000 円

１㎡当たりの価格

41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市大岩町字小山塚２９番５				②地積　(㎡)	1,059 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	不整形 1:1.5	工場	工場、倉庫等が混在する国道沿いの工業地域	南20m国道	水道、下水	二川 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 300 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

二川駅南東方

950m

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１号沿いに店舗、事務所等も見られる中小工業地域であるが、土地利用状況に特段の変化は見られず当面現
状維持と予測される。

(3)最有効使用の判定

中小工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊橋市内の中小工業地域及び幹線道路沿いに中小工場、事業所、共同住宅等が混在する地域である。需要
者は主として工場、事業所等の運営を目的とする地元法人等である。内陸型でアクセスの良好な中小工場への需要は底
堅く、国道沿いの工業地の地価はやや強含みにて推移している。市場で需要の中心となる価格帯は、画地規模等により
総額ベースでの開差が大きく見出しがたい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いに店舗、事務所なども見られる中小工業地域であり、元本価値相当の賃料設定が難しく収益価格は
低位に求められた。一方、取引の中心は自己利用目的の更地または建付地であり、これらについて複数の信頼性の高い
事例収集が可能であった。以上より、市場性を反映した比準価格に重点を置き、収益価格を参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,700 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[100.0]
100

41,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

自動車関連を中心に設備投資は徐々に回復基
調にあり、半導体不足等の不確定要因はある
ものの市況は全般的に安定して推移している
。

国道沿いで用途の多様性は見られるが、価格
形成に影響を与える地域要因の大きな変動は
特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３４ -8	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ａ豊橋０５１４ -13	豊橋市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ豊橋０５３７ -20	豊橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南6m、角地		準工 (70,200)
d	Ａ豊橋０５３４ -17	豊橋市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、南東3.5m、角地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,327	100 [ 89.3]	40,680	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,700
b	(　 ) 29,789	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,938	100 [ 75.1]	39,864		39,900
c	(　 ) 55,370	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	54,931	100 [ 129.3]	42,483		42,500
d	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	37,532	100 [ 89.4]	41,982		42,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +39.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,600 円／㎡]

豊橋 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,419,784	1,175,212	3,244,572	2,757,720	486,852	（　0.9714） 472,928	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,852,667 円　　　　（　 9,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	446.40	Ｓ1	446.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,059 ㎡	27.0 m x 35.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場を用途とした建物の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	446.40	100.0	446.40	870	388,368	3.0	1,165,104
							1.0	388,368
～

～

～

～

計		446.40	100.0	446.40		388,368		1,165,104
								388,368

⑨年額支払賃料	388,368 円　×　12ヶ月　＝　 4,660,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 446.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,660,416 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,833 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,287,583 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,165,104 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,719 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,368 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 121,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,419,784 円　　　　（　 4,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸３１　　　　-901	964 ( 930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	876	対象基準階の　月額実質賃料　　 897 円/㎡　月額支払賃料（　 870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸０２　　　　-901	928 ( 925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	977
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,000 円	40,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	139,812 円	4,660,416　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 356,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 397,900 円	40,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,200 円	40,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,175,212 円　（　　　　　　 1,110 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,200,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 446.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 70 ％　＋　0.0789 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,757,720 円（　　　　　 2,604 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,419,784 円
②総費用	1,175,212 円
③純収益　①－②	3,244,572 円
④建物等に帰属する純収益	2,757,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	486,852 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	472,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,852,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,300 円／㎡）