鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３４ -8	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	Ｂ豊川０５３１ -1	豊川市		更地	（　）	長方形	南西15m道路、北東14.5m、二方路		工専臨港地区 (60,200)
c	Ａ田原０５３１ -10	田原市		建付地	（　）	台形	西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	Ｂ田原０５３１ -1	田原市		更地	（　）	長方形	北西14.5m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
e	Ａ豊橋０５１４ -13	豊橋市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,327	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,509	100 [ 141.6]	25,783	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,800
b	(　 ) 29,172	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	28,972	100 [ 100.0]	28,972		29,000
c	(　 ) 20,872	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,955	100 [ 84.6]	24,770		24,800
d	(　 ) 21,500	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,651	100 [ 79.9]	27,098		27,100
e	(　 ) 29,789	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,938	100 [ 120.9]	24,763		24,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +42.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

豊橋 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成工場地（臨海埋立地）となって経年長く、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,073,666	3,150,313	8,923,353	7,645,400	1,277,953	（　0.9737） 1,244,343	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	25,923,813 円　　　　（　 8,820 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,334.00	Ｓ1	1,334.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専建築協定	60 ％	200 ％	200 ％	2,940 ㎡	31.0 m x 95.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,334.00	100.0	1,334.00	804	1,072,536	3.0	3,217,608
							1.0	1,072,536
～

～

～

～

計		1,334.00	100.0	1,334.00		1,072,536		3,217,608
								1,072,536

⑨年額支払賃料	1,072,536 円　×　12ヶ月　＝　 12,870,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,334.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,870,432 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,029,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,840,797 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,217,608 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,072,536 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 203,267 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,073,666 円　　　　（　 4,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸３１　　　　-901	964 ( 930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	966	対象基準階の　月額実質賃料　　 820 円/㎡　月額支払賃料（　 804 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸３６　　　　-902	668 ( 668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	668
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	386,113 円	12,870,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 617,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,257,300 円	127,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,150,313 円　（　　　　　　 1,072 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 1,334.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 80 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,645,400 円（　　　　　 2,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,073,666 円
②総費用	3,150,313 円
③純収益　①－②	8,923,353 円
④建物等に帰属する純収益	7,645,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,277,953 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,244,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,923,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,820 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊橋 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 9-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　穂坂　文雄

TEL.

鑑定評価額

76,400,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市明海町２番２３外				②地積　(㎡)	2,940 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）建築協定
	1:3	倉庫Ｓ1	運送会社、倉庫等が混在する臨海工業地域	東18m市道	水道、ガス	豊橋 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 420 ｍ、南 300 ｍ、北 410 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

豊橋駅南西方

7.5km

法令

規制

工専
(60,200)
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、運送会社、倉庫等が混在する臨海工業地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状のま
ま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,320 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に東三河における工業地域である。需要者の中心は主に自動車関連の事業法人であるが、津波や浸水
等も懸念され取引件数は少ない。市場の需給動向は、外国経済の不確実性等から積極的な設備投資は少ないが、三河港
は、日本の物流拠点として国内有数の港湾である為、地価は堅調である。又、取引が少ない中、その規模、立地条件等
により価格が大きく異なる為、中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の属する地域は、自動車メーカーの基幹港湾に位置し、運送会社、倉庫等が混在する臨海工業地域であるが
、賃貸事業の収支が芳しくなく、自己使用目的の取引が多い。よって、収益価格は低位に求められた。ここで、収益価
格には多くの想定要素が含まれている為、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映した比準
価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中核市である豊橋市では少子高齢化が進んで
いるが、人口の集約化等から不動産市場では
二極化が顕在化しつつある。

臨海工業地域の埋立地としてほぼ成熟してい
る為、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３４ -17	豊橋市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、南東3.5m、角地		工業 (60,200)
b	Ａ豊橋０５３８ -6	豊橋市		建付地	（　）	長方形	北東22m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ａ田原０５３１ -10	田原市		建付地	（　）	台形	西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	Ｂ田原０５３１ -1	田原市		更地	（　）	長方形	北西14.5m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	37,532	100 [ 144.1]	26,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 30,156	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,307	100 [ 115.8]	26,172		26,200
c	(　 ) 20,872	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,955	100 [ 79.9]	26,227		26,200
d	(　 ) 21,500	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,651	100 [ 84.6]	25,592		25,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,000 円／㎡]

豊橋 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の臨海工業団地であり、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,148,751	3,152,714	8,996,037	7,645,400	1,350,637	（　0.9737） 1,315,115	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	27,398,229 円　　　　（　 9,320 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,334.00	Ｓ1	1,334.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専建築協定	60 ％	200 ％	200 ％	2,940 ㎡	31.0 m x 95.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,334.00	100.0	1,334.00	809	1,079,206	3.0	3,237,618
							1.0	1,079,206
～

～

～

～

計		1,334.00	100.0	1,334.00		1,079,206		3,237,618
								1,079,206

⑨年額支払賃料	1,079,206 円　×　12ヶ月　＝　 12,950,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,334.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,950,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,036,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,914,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,237,618 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,786 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,079,206 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 204,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,148,751 円　　　　（　 4,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸３１　　　　-901	964 ( 930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 825 円/㎡　月額支払賃料（　 809 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸２９　　　　-901	664 ( 652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	672
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	388,514 円	12,950,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 617,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,257,300 円	127,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,152,714 円　（　　　　　　 1,072 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 1,334.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 80 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,645,400 円（　　　　　 2,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,148,751 円
②総費用	3,152,714 円
③純収益　①－②	8,996,037 円
④建物等に帰属する純収益	7,645,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,350,637 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,315,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,398,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,320 円／㎡）