鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３４ -17	豊橋市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、南東3.5m、角地		工業 (60,200)
b	Ａ豊橋０５１４ -13	豊橋市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	Ａ豊橋０５３４ -8	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	Ａ豊川０５３１ -11	豊川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、北西4.2m、二方路		工業 (60,200)
e	Ａ豊橋０５２７ -6	豊橋市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	37,532	100 [ 102.0]	36,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,800
b	(　 ) 29,789	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,938	100 [ 80.8]	37,052		37,100
c	(　 ) 36,327	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,509	100 [ 95.0]	38,431		38,400
d	(　 ) 38,235	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	44,734	100 [ 114.3]	39,137		39,100
e	(　 ) 58,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,951	100 [ 143.9]	40,967		41,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +47.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,900 円／㎡]

豊橋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,733,993	2,844,052	7,889,941	5,779,200	2,110,741	（　0.9737） 2,055,229	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	42,817,271 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	2,879 ㎡	27.5 m x 104.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場の一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同程度の工場として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	1,200.00	100.0	1,200.00	786	943,200	3.0	2,829,600
							1.0	943,200
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		943,200		2,829,600
								943,200

⑨年額支払賃料	943,200 円　×　12ヶ月　＝　 11,318,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,318,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 905,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,412,928 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,829,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 943,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 295,033 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,733,993 円　　　　（　 3,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸３６　　　　-902	668 ( 668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	668	対象基準階の　月額実質賃料　　 810 円/㎡　月額支払賃料（　 786 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸３１　　　　-901	964 ( 930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	946
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	480,000 円	96,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	339,552 円	11,318,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 882,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 950,400 円	96,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	96,000 円	96,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,000 円	96,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,844,052 円　（　　　　　　 988 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,000,000 円	設計監理料率　 80,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 80 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,779,200 円（　　　　　 2,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,733,993 円
②総費用	2,844,052 円
③純収益　①－②	7,889,941 円
④建物等に帰属する純収益	5,779,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,110,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,055,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,817,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
豊橋 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 9-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　松島　教

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市神野新田町字トノ割２１番				②地積　(㎡)	2,879 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:4	工場	中規模工場と倉庫等が多い豊橋港に近い工業地域	北東5.4m市道	水道、ガス	豊橋 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 250 ｍ、南 100 ｍ、北 600 ｍ

②標準的使用

中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ市道

交通

施設

豊橋駅南西方

5.2km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工業用途を主体とする工業地であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中小工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東三河地方の工業地域である。需要者の中心は、中規模の工場用地を必要とする事業法人、豊
橋港への接近性を重視する物流業者等である。臨海部特有のリスクが意識されるものの、幹線道路との接近性は良好で
、内陸型工場用地の供給不足も加わり、一定の需要が認められる。市場における取引が少なく、需用者の業態や画地規
模等により総額が大きく相違するため、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺には、貸倉庫等の収益物件が散見されるものの、土地取引は自用目的が中心となっており、事業者向け賃
貸市場の成熟程度が低いことから、収益価格は低位に試算されている。従って、収益価格は参考にとどめ、取引市場の
実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額の関連、最近の東三河地方の工業地需給動向等を斟酌して、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資材・燃料価格の上昇等が懸念されるものの
、底堅い需要に支えられ、総じて宅地取引市
場は堅調である。

周辺利用状況に特段の変動は認められないが
、利便性が良好で地価は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３４ -17	豊橋市		更地	（　）	不整形	南西8m市道、南東3.5m、角地		工業 (60,200)
b	Ｂ豊川０５３１ -1	豊川市		更地	（　）	長方形	南西15m道路、北東14.5m、二方路		工専臨港地区 (60,200)
c	Ａ田原０５３１ -10	田原市		建付地	（　）	台形	西12m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	Ａ豊橋０５３４ -8	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	37,532	100 [ 101.0]	37,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,200
b	(　 ) 29,172	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	28,972	100 [ 74.8]	38,733		38,700
c	(　 ) 20,872	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,955	100 [ 55.1]	38,031		38,000
d	(　 ) 36,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,327	100 [ 97.0]	37,451		37,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,900 円／㎡]

豊橋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,334,036	2,875,480	7,458,556	5,923,680	1,534,876	（　0.9737） 1,494,509	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	31,135,604 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	2,879 ㎡	27.5 m x 104.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	1,200.00	100.0	1,200.00	765	918,000	3.0	2,754,000
							1.0	918,000
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		918,000		2,754,000
								918,000

⑨年額支払賃料	918,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,016,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,016,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 881,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,134,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,754,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,337 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 918,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 173,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,334,036 円　　　　（　 3,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸３６　　　　-902	668 ( 668)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	668	対象基準階の　月額実質賃料　　 780 円/㎡　月額支払賃料（　 765 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸０２　　　　-901	928 ( 925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	888
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	492,000 円	98,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	330,480 円	11,016,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 882,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 974,100 円	98,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	98,400 円	98,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,400 円	98,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,875,480 円　（　　　　　　 999 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,400,000 円	設計監理料率　 82,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 80 ％　＋　0.0696 × 10 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,923,680 円（　　　　　 2,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,334,036 円
②総費用	2,875,480 円
③純収益　①－②	7,458,556 円
④建物等に帰属する純収益	5,923,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,534,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,494,509 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 519 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,135,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）