鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０４２７ -535	豊橋市		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ豊橋０５２７ -27	豊橋市		建付地	（　）	台形	南西30m県道、北4.5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	Ａ豊橋０５３８ -20	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ豊橋０４３５ -521	豊橋市		建付地	（　）	不整形	東30m国道、北西8.1m、角地		近商 (100,300)
e	Ａ豊橋０４２７ -529	豊橋市		更地	（　）	長方形	東16m県道、南4.8m、角地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,095	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.6]	109,837	100 [ 82.9]	132,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 169,919	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,618	100 [ 133.9]	128,169		128,000
c	(　 ) 119,879	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,958	100 [ 90.3]	133,951		134,000
d	(　 ) 84,517	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 93.6]	114,902	100 [ 92.1]	124,758		125,000
e	(　 ) 99,825	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	97,868	100 [ 71.7]	136,497		136,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

豊橋 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,374,725	945,247	3,429,478	2,994,400	435,078	（　0.9714） 422,635	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,804,896 円　　　　（　 65,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	81.18	ＬＳ3	236.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	134 ㎡	7.2 m x 18.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.58	85.5	63.78	2,130	135,851	4.0	543,404
							2.0	271,702
2～ 3	事務所	81.18	83.7	67.98	1,811	123,112	3.0	369,336
							2.0	246,224
～

～

～

計		236.94	84.3	199.74		382,075		1,282,076
								764,150

⑨年額支払賃料	382,075 円　×　12ヶ月　＝　 4,584,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,584,900 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 366,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,218,108 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,282,076 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 764,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 144,822 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,374,725 円　　　　（　 32,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸３１　　　　-504	2,397 ( 2,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,210 円/㎡　月額支払賃料（　 2,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸２７　　　　-507	1,801 ( 1,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	2,241
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,000 円	39,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,547 円	4,584,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,000 円	39,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,400 円	39,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 945,247 円　（　　　　　　 7,054 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 236.94 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,994,400 円（　　　　　 22,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,374,725 円
②総費用	945,247 円
③純収益　①－②	3,429,478 円
④建物等に帰属する純収益	2,994,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	435,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,154 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,804,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊橋 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-22

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　岩田　肇

TEL.

鑑定評価額

17,600,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市錦町１５番				②地積　(㎡)	134 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:2.5	事務所Ｓ4	店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域	北西30m県道	水道、ガス、下水	豊橋 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.2 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 133 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

豊橋駅南西方

800m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、県道沿いに店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域であり、地域に特段の変動要因はないが、豊
橋駅周辺の人気は高く、用途の多様性から地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として豊橋市内における商業地域一帯である。需要者の中心は、東三河を事業基盤とする個人事業主
又は法人等であり、同一需給圏外からの参入者も見込まれる。市場における需給動向は、市の中心部に近い立地のため
、店舗事務所のほか駐車場利用や賃貸住宅建設等の用途の多様性が見られる地域であり、供給不足から強含みに推移し
ている。取引価格は、画地規模や形状、建物用途等によって多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は、県道沿いに店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域であり、自己利用目的のものが大半を占める。比準
価格は類似地域の事例を採用し、市場を反映した信頼性の高い価格が得られた。収益価格は店舗兼事務所の建築を想定
したが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、比準価格に比べ低く求められた。以上から、市場実勢を反
映し規範性に優る比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 148,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[115.3]

[100.0]
100

131,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍においても豊橋駅周辺では地元投資
家の需要は堅調であり、収益物件の売買が増
加傾向にあり、地価を押し上げる要因になっ
ている。

県道豊橋港線沿いの商住混在する商業地域で
あり、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０５３８ -20	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ａ豊橋０５２３ -19	豊橋市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ豊橋０４２７ -529	豊橋市		更地	（　）	長方形	東16m県道、南4.8m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
d	Ａ豊橋０５２７ -27	豊橋市		建付地	（　）	台形	南西30m県道、北4.5m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,879	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,958	100 [ 90.3]	133,951	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 128,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,029	100 [ 98.0]	130,642		131,000
c	(　 ) 99,825	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	97,868	100 [ 72.6]	134,804		135,000
d	(　 ) 169,919	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,618	100 [ 136.0]	126,190		126,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

豊橋 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,313,171	923,012	3,390,159	2,903,200	486,959	（　0.9714） 473,032	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,854,833 円　　　　（　 73,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	81.18	ＬＳ3	236.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	134 ㎡	7.2 m x 18.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～３階を事務所とするフロアー貸しを想定。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

共用部分を考慮した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.58	85.5	63.77	2,101	133,981	4.0	535,924
							2.0	267,962
2～ 3	事務所	81.18	83.7	67.95	1,786	121,359	3.0	364,077
							2.0	242,718
～

～

～

計		236.94	84.3	199.67		376,699		1,264,078
								753,398

⑨年額支払賃料	376,699 円　×　12ヶ月　＝　 4,520,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,520,388 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,631 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,158,757 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,264,078 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,630 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 753,398 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 142,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,313,171 円　　　　（　 32,188 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸３８　　　　-501	2,156 ( 2,153)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,180 円/㎡　月額支払賃料（　 2,101 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸３２　　　　-502	1,648 ( 1,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,035
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,000 円	38,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,612 円	4,520,388　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 378,100 円	38,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 923,012 円　（　　　　　　 6,888 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 236.94 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,903,200 円（　　　　　 21,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,313,171 円
②総費用	923,012 円
③純収益　①－②	3,390,159 円
④建物等に帰属する純収益	2,903,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	486,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	473,032 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,854,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,500 円／㎡）